臨時(shí)樣板房如 (何財(cái)稅處理)

　　一、臨時(shí)樣板房拆除損失，相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。臨時(shí)樣板房屬于在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額可一次性抵扣。樣板房被拆除，相對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是一種損失。在增值稅上，非常損失的進(jìn)項(xiàng)稅不能從銷項(xiàng)稅額中抵扣。所稱非常損失，指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動(dòng)產(chǎn)被依法沒(méi)收、銷毀、拆除的情形。建造的臨時(shí)樣板房被拆除，顯然不屬于因違反法律法規(guī)被依法拆除的情形，因此，不需要做進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出。

　　二、臨時(shí)樣板房的企業(yè)所得稅處理。國(guó)稅發(fā)200931號(hào)第二十七條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容包括土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)六大項(xiàng)。其中間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。臨時(shí)樣板房發(fā)生的費(fèi)用是否屬于項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)范疇呢?項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)是所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接發(fā)生的廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、銷售環(huán)境改造費(fèi)、售樓處裝修裝飾費(fèi)、樣板間費(fèi)用等間接費(fèi)用。因此，按照國(guó)稅發(fā)200931號(hào)相關(guān)規(guī)定，主體外的臨時(shí)建筑樣板房符合開(kāi)發(fā)成本----開(kāi)發(fā)間接費(fèi)----項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建設(shè)條件，可以作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本在企業(yè)所得稅前扣除：能夠分清成本對(duì)象的，直接計(jì)入成本對(duì)象，不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的，按建筑面積法分配至各成本對(duì)象在所得稅前扣除。

　　三、臨時(shí)樣板房的土地增值稅處理?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第七條第二款規(guī)定：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。由此可見(jiàn)，土地增值稅扣除的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用并未明確包括項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。2010年8月23日，國(guó)家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司解答的相關(guān)內(nèi)容如下：房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支出，不得在銷售費(fèi)用中列支。從稅總納稅服務(wù)司的解答中不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，不得在土地增值稅稅前扣。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)應(yīng)作為銷售費(fèi)用處理，不計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中，也不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。此種情況下，營(yíng)銷設(shè)施的費(fèi)用實(shí)質(zhì)是企業(yè)為實(shí)現(xiàn)整體銷售收入而必須發(fā)生的，售樓部建造成本、裝修費(fèi)、樣板間裝修費(fèi)用應(yīng)計(jì)入銷售費(fèi)用，按照開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除，依土地增值稅實(shí)施細(xì)則規(guī)定，與其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用合并按土地與開(kāi)發(fā)成本之和計(jì)算扣除。

　　四、臨時(shí)樣板房的房產(chǎn)稅處理。房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對(duì)象。所謂房產(chǎn)，是指有墻面和立體結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩?、學(xué)習(xí)、工作、娛樂(lè)、居住或貯藏物資的場(chǎng)所。臨時(shí)樣板房是符合房產(chǎn)定義?！敦?cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)〈關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定〉的通知》(財(cái)稅地19868號(hào))第二十一條規(guī)定，凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。顯然，臨時(shí)建造樣板房不屬于財(cái)稅地19868號(hào)文件第二十一條免征房產(chǎn)稅的列舉范圍。

　　《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅2010121號(hào))第三條規(guī)定：對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。由于根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理的相關(guān)規(guī)定，臨時(shí)設(shè)施的售樓部、樣板間等營(yíng)銷設(shè)施歸集的成本費(fèi)用，只有建造成本，沒(méi)有包括土地成本。因此，按照財(cái)稅2010121號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算為銷售房屋而建造的售樓部、樣板間等營(yíng)銷設(shè)施的房產(chǎn)稅時(shí)必須要進(jìn)行納稅調(diào)整。

　　五、臨時(shí)樣板房的會(huì)計(jì)處理。會(huì)計(jì)制度規(guī)定，營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)應(yīng)歸集為固定資產(chǎn)，計(jì)提折舊計(jì)入銷售費(fèi)用。而企業(yè)所得稅規(guī)定營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)要計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，而不是計(jì)入固定資產(chǎn)。需要注意的是，營(yíng)銷設(shè)施既然沒(méi)有計(jì)入固定資產(chǎn)，稅法規(guī)定也就不需要計(jì)提折舊了。也就是說(shuō)企業(yè)所得稅不允許將營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)通過(guò)計(jì)提折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費(fèi)用，而是要一次性計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。