個人或企業(yè)以房產(chǎn)公益捐 (贈如何納稅)

　　慈善捐贈是指自然人、法人和其他組織基于慈善目的，自愿、無償贈與財產(chǎn)的活動。以房產(chǎn)公益捐贈，必須要及時的到當?shù)氐姆抗芫洲k理房產(chǎn)過戶，與一般房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一樣，房產(chǎn)過戶也必須是先稅后證。個人以房產(chǎn)公益捐贈是否納稅?接受公益捐贈房地產(chǎn)是否繳納契稅?

　　一、增值稅方面，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規(guī)定：下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：……(二)單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。營改增前，營業(yè)稅對捐贈不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的行為要視同銷售繳納營業(yè)稅，營改增后，該行為用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的不需要視同銷售。因此個人將房地產(chǎn)捐贈用于公益事業(yè)不屬于增值稅征稅范圍。

　　二、土地增值稅方面，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)規(guī)定，房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的不屬于土地增值稅的征稅范圍。因此，個人將房地產(chǎn)用于公益性捐贈無需繳納土地增值稅。

　　三、個人所得稅方面，根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于公益慈善事業(yè)捐贈個人所得稅政策的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2019年第99號)規(guī)定，個人通過中人民共和國境內(nèi)公益性社會組織、縣級以上人民政府及其部門等國家機關(guān)，向教育、扶貧、濟困等公益慈善事業(yè)的捐贈，發(fā)生的公益捐贈支出，可以按照個人所得稅法有關(guān)規(guī)定在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。個人以房地產(chǎn)捐贈，發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，根據(jù)99號公告第二條規(guī)定：捐贈股權(quán)、房產(chǎn)的，按照個人持有股權(quán)、房產(chǎn)的財產(chǎn)原值確定公益捐贈支出金額。以房產(chǎn)原值確認捐贈支出有兩層意思：一是以房產(chǎn)捐贈不計算所捐贈房產(chǎn)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅。二是因為以房產(chǎn)捐贈不計算財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅，所以，捐贈支出應(yīng)當按照捐贈房產(chǎn)原值(而非公允價值)確認公益性捐贈支出，在其他財產(chǎn)租賃所得、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得、利息股息紅利所得、偶然所得、綜合所得或者經(jīng)營所得中扣除。在當期一個所得項目扣除不完的公益捐贈支出，可以按規(guī)定在其他所得項目中繼續(xù)扣除。但不結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除。

　　四、印花稅方面，印花稅對捐贈行為的優(yōu)惠政策主要有五個方面：一是財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學校所立的書據(jù)免征印花稅;二是財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)(物品)捐贈給第29屆奧運會組委會所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免征應(yīng)繳納的印花稅;三是對財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)捐贈給上海世博局所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，免征財產(chǎn)所有人和上海世博局應(yīng)繳納的印花稅;四是為鼓勵社會各界支持汶川、玉樹、舟曲災后恢復重建，對財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)(物品)直接捐贈或通過公益性社會團體、縣級以上人民政府及其部門捐贈給災區(qū)或受災居民所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，免征印花稅;五是對增值稅小規(guī)模納稅人(包括自然人)可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征印花稅。

　　五、契稅方面，契稅法規(guī)定，在中人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬包括土地使用權(quán)贈與、房屋贈與。但契稅法同時規(guī)定：國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施免征契稅;非營利性的學校、醫(yī)療機構(gòu)、社會福利機構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助免征契稅。

　　來源：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所 作者：紀宏奎 2022.02.07

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房企公益性捐贈房產(chǎn)涉稅問題解析

　　業(yè)務(wù)背景

　　甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將自己開發(fā)的房產(chǎn)對外公益性無償捐贈(一般計稅項目，新房)，該房產(chǎn)賬面成本800萬元，同類型房產(chǎn)市場售價1200萬元，相應(yīng)捐贈手續(xù)均已辦理完結(jié)。并已收到接受方捐贈方開具的捐贈票據(jù)，該票據(jù)注明金額1200萬元(符合公益性捐贈條件)。

　　問題一、房企是否開票?如果開票，向?qū)Ψ介_具什么發(fā)票，發(fā)票金額開多少?

　　回復：按照現(xiàn)行政策規(guī)定，捐贈業(yè)務(wù)在增值稅與企業(yè)所得稅上均要做視同銷售處理。但由于該筆業(yè)務(wù)屬于公益性捐贈，用于公益事業(yè)和社會公眾，應(yīng)屬于非增值稅視同銷售行為，增值稅方面，筆者認為非增值稅應(yīng)稅應(yīng)為，房企可不開具發(fā)票，不交增值稅。但實務(wù)中，房產(chǎn)需做產(chǎn)權(quán)過戶，發(fā)票作為房產(chǎn)原值(公允價值)的過戶辦理證明，筆者預計不開發(fā)票在辦證過程中可能會面臨障礙，經(jīng)咨詢稅務(wù)機關(guān)意見，建議開具發(fā)票，但是目前16種不征稅項目中無公益性捐贈不動產(chǎn)，與不動產(chǎn)有關(guān)的未發(fā)生銷售行為的不征稅項目編碼有：607：資產(chǎn)重組涉及的不動產(chǎn);608：資產(chǎn)重組涉及的土地使用權(quán);實務(wù)中，是否可以參考607：資產(chǎn)重組涉及的不動產(chǎn)來開，發(fā)票具體如何開具筆者未見相關(guān)政策明確規(guī)定，筆者建議在實際操作以稅務(wù)機關(guān)的意見為準進行處理，另外有必要向住建部門確認辦理過戶是否必須有發(fā)票證明，經(jīng)筆者落實，相關(guān)人員回復應(yīng)有發(fā)票證明資料。有人說能不能開具免稅發(fā)票，筆者認為不可以，一方面與政策規(guī)定有矛盾，另一方面，如果開具免稅發(fā)票，是否意味著對應(yīng)的進項稅需要做轉(zhuǎn)出處理，公益性捐贈導致房企額間接損失增值稅，筆者認為與立法意圖和精神鼓勵公益性捐贈理念也存在矛盾。

　　政策依據(jù)

　　《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號附件1)第十四條規(guī)定，下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

　　1、單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

　　2、單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

　　3、財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

　　目前編碼6開頭的未發(fā)生銷售行為的不征稅項目的下設(shè)子目，對應(yīng)的商品和服務(wù)稅收分類編碼已有16項：

　　601：預付卡銷售和充值;

　　602：銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款;

　　603：已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票;

　　604：代收印花稅;

　　605：代收車船使用稅;

　　606：融資性售后回租承租方出售資產(chǎn);

　　607：資產(chǎn)重組涉及的不動產(chǎn);

　　608：資產(chǎn)重組涉及的土地使用權(quán);

　　609：代理進口免稅貨物貨款;

　　610：有獎發(fā)票獎金支付;

　　611：不征稅自來水;

　　612：建筑服務(wù)預收款;

　　613：代收民航發(fā)展基金;

　　614：拍賣行受托拍賣文物藝術(shù)品代收貨款;

　　615：與銷售行為不掛鉤的財政補貼收入;

　　616：資產(chǎn)重組涉及的貨物。

　　2、企業(yè)所得稅上，房企公益性捐贈房產(chǎn)(自產(chǎn)貨物)在企業(yè)所得稅視同銷售收入應(yīng)按照企業(yè)同類資產(chǎn)同期對外銷售價格1200萬元確定，視同銷售成本為生產(chǎn)成本800萬元，應(yīng)取得被捐贈方開具1200萬元的捐贈票據(jù)最為計稅附件及依據(jù)。

　　政策依據(jù)

　　(1)《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。

　　(2)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)第二條規(guī)定：企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。(一)用于市場推廣或銷售;(二)用于交際應(yīng)酬;(三)用于職工獎勵或福利;(四)用于股息分配;(五)用于對外捐贈;(六)其他改變資產(chǎn)所有權(quán)屬的用途。

　　賬務(wù)處理

　　借：營業(yè)外支出 800

　　貸：存貨 800

　　此處的爭議點：是否用于公益事業(yè)和社會對象，判斷是否屬于非視同銷售行為，筆者認為如果完全符合公益性捐贈條件，既不是常銷售，亦非視同銷售，故應(yīng)界定其為非視同銷售行為，即為非增值稅應(yīng)稅行為。

　　問題二、如何進行納稅填報?

　　a、增值稅申報表：筆者認為無需填寫增值稅納稅申報表。因為納稅人發(fā)生增值稅不征稅行為，開具符合規(guī)定的上述不征稅發(fā)票時并未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形，對應(yīng)的銷售額自然也就無需在《增值稅及附加稅費申報表》及其附列資料中體現(xiàn)。

　　b、企業(yè)所得稅納稅申報表：a105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細表中視同銷售收入1200萬、視同銷售成本800萬;a105070捐贈支出及納稅調(diào)整明細表賬載金額800萬，稅收金額1200萬元，視同銷售產(chǎn)生的應(yīng)納稅所得與納稅調(diào)減金額相等，實現(xiàn)公益性捐贈按公允價值扣除，不產(chǎn)生企業(yè)所得稅負擔，宏觀調(diào)控愛心不打折。(假設(shè)按照稅法規(guī)定可以扣除的限額>1200萬)。

　　備注∶國家稅務(wù)總局公告2019年第41號對a105070表的填表說明進行了修訂，報表第1行、2行、8行的第1列`賬載金額`相應(yīng)的填報說明中刪除了`會計核算`描述。意味著填報的賬載金額為稅法認可的賬載金額，不再僅指企業(yè)會計核算的營業(yè)外支出的金額，包括了在 a105000表第30行中納稅調(diào)整的金額。

　　問題三：如果當年度銷售收入1000萬、成本700萬、稅費100萬、營業(yè)外支出50萬(同樣為對外公益性捐贈)

　　當年度計算捐贈扣除基數(shù)是：1000-700-100-50=150萬?還是1000-700-100=200萬?

　　當年度可扣除金額是150*0.12=18萬?還是200*0.12=24萬?

　　回復:按照現(xiàn)行政策規(guī)定，當年度計算捐贈扣除基數(shù)為150萬(1000-700-100-50)現(xiàn)行政策規(guī)定，公益性捐贈年度利潤總額12%的扣除限額，(利潤總額為已考慮公益性捐贈后的金額)。

　　來源：德居財稅咨詢 作者：何曉 2022.08.04

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　　2008年11月的解析

房企公益捐贈可否當年扣除問題

　　一家新辦內(nèi)資房地產(chǎn)公司，預計2006年取得房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品預售收入1000萬元，按15%的預計利潤率應(yīng)計入應(yīng)納稅所得額150萬元;公司預計2006年會計賬面利潤為0(假設(shè)無其他除捐贈之外的納稅調(diào)整項目)。2006年度公司發(fā)生符合稅法規(guī)定的公益救濟性捐贈支出3萬元。在此項捐贈稅前扣除時，該公司財務(wù)人員有兩種意見：一是認為計算捐贈的應(yīng)納稅所得額不應(yīng)包括預計利潤額。因公司除預計利潤外，實際應(yīng)納稅所得額為0，所以準予扣除的捐贈額為0，3萬元捐贈當年不能稅前扣除。二是認為以預計利潤計算出的應(yīng)納稅所得額就是當期實際應(yīng)納稅所得額，所以該公司準予扣除的公益救濟性捐贈限額為4.5萬元(150×3%)，因而3萬元捐贈當年可以稅前扣除。他們不知哪種意見對。

　　其實，第二種意見是確的?！镀髽I(yè)所得稅暫行條例》第六條規(guī)定：納稅人用于公益、救濟性的捐贈，在年度應(yīng)納稅所得額3%以內(nèi)的部分，準予扣除。內(nèi)資房地產(chǎn)行業(yè)以預計利潤計算出的應(yīng)納稅所得額，就是當期實際應(yīng)納稅所得額?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕31號)規(guī)定：開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。可見，預計利潤是計入當期應(yīng)納稅所得額中的。而且，如果存在預計利潤與實際利潤差額的情況，也不在預計利潤期間調(diào)整，而是在產(chǎn)品完工后的所在期調(diào)整，并將差額作為調(diào)整期的應(yīng)納稅所得額。