房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定向開發(fā)的收入究 (竟如何核算)

　　a房地產(chǎn)企業(yè)于2018年與b企業(yè)簽訂了定向開發(fā)協(xié)議，協(xié)議約定按照成本加成20%的價格支付房款。經(jīng)估算，在簽訂協(xié)議時，核定該定向開發(fā)的房產(chǎn)價格為7000元/平方米。2022年4月，該房產(chǎn)建成，由于所建房產(chǎn)除了定向開發(fā)部分，還包含其他商業(yè)房產(chǎn)，因此備案價格為12000元/平方米。

　　那么問題來了，對于a房地產(chǎn)企業(yè)而言，簽署定向協(xié)議時的價格與網(wǎng)簽價格之間存在的差異如何處理?如何開票?

　　一、業(yè)務(wù)實質(zhì)分析

　　根據(jù)上述案例，筆者認(rèn)為，a房地產(chǎn)企業(yè)與b企業(yè)簽訂定向開發(fā)協(xié)議時，a房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)以協(xié)議的形式，將未建成的房產(chǎn)出售。只不過，由于定向開發(fā)協(xié)議的存在，a房地產(chǎn)企業(yè)無需為該協(xié)議約定房產(chǎn)支付推廣費、營銷費等其他支出，同時因未建成已協(xié)議出售而無市場風(fēng)險，導(dǎo)致了該房產(chǎn)實際成交價偏低，但屬于具有合理理由。

　　故，對于本例中定向協(xié)議時的價格與網(wǎng)簽價格之間存在的差異，可以作為前期的銷售折扣處理，即a房地產(chǎn)企業(yè)為了提前去除庫存，將房產(chǎn)打折銷售給b企業(yè)，差額統(tǒng)一做銷售折扣，從貨物價目單上規(guī)定的價格中扣減。

　　二、財務(wù)處理

　　實務(wù)中，市場上很少存在對商品房使用銷售折扣的案例，但是，依據(jù)政策規(guī)定，企業(yè)為了適應(yīng)市場供應(yīng)情況，可以在價格上給予一定價格折扣，也就是銷售折扣。商品房屬于特殊商品，稅法并未就銷售折扣這一政策對商品房有特殊規(guī)定，筆者認(rèn)為在理論上來看，房地產(chǎn)企業(yè)也適用于銷售折扣的政策。因此，在財務(wù)處理時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以折扣后的金額確認(rèn)收入。

　　三、稅務(wù)處理

　　1、增值稅

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于折扣額抵減增值稅應(yīng)稅銷售額問題通知》(國稅函201056號):

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<增值稅若干具體問題的規(guī)定>的通知》(國稅發(fā)1993154號)第二第(二)項規(guī)定:納稅人采取折扣方式銷售貨物，如果銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅。納稅人采取折扣方式銷售貨物，銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明是指銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上的`金額欄分別注明的，可按折扣后的銷售額征收增值稅。在同一張發(fā)票金額欄注明折扣額,僅在發(fā)票的備注`欄注明折扣額的，折扣額不得從銷售額中減除。

　　即：a房地產(chǎn)企業(yè)在開具增值稅發(fā)票時，需要以12000(元/平方米)為銷售額，以5000(元/平方米)為折扣額，且在同一張發(fā)票上的金額欄分別注明。因此，a房地產(chǎn)企業(yè)需要以7000(元/平方米)為單價乘以定向開發(fā)協(xié)議約定的房產(chǎn)面積作為計稅基礎(chǔ)計算和繳納增值稅。

　　2、企業(yè)所得稅

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函2008875號)

　　(五)企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價格上給予的價格扣除屬于商業(yè)折扣，商品銷售涉級商業(yè)折扣的，應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。

　　即：a房地產(chǎn)企業(yè)在計算企業(yè)所得稅收入時，需要以(12000-5000)=7000(元/平方米)為單價乘以定向開發(fā)協(xié)議約定的房產(chǎn)面積作為計稅基礎(chǔ)計算和繳納企業(yè)所得稅。

　　3、土地增值稅

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)

　　一.關(guān)于散增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題

　　營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅-般計稅方法的納稅人，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

　　結(jié)合國稅函201056號公告，a房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計稅依據(jù)為(12000-5000)=7000(元/平方米)。即從土地增值稅的口徑看，a房地產(chǎn)企業(yè)需要以7000(元/平方米)為單價乘以定向開發(fā)協(xié)議約定的房產(chǎn)面積作為計稅基礎(chǔ)計算和繳納土地增值稅。

　　綜上所述，對于定向協(xié)議中的約定價格與網(wǎng)簽價格之間存在的差異：

　　在賬務(wù)處理上，可比照銷售折扣的口徑進(jìn)行處理，以折扣后的金額7000(元/平方米)確認(rèn)收入。

　　在稅務(wù)處理上，應(yīng)以折扣后的金額7000(元/平方米)為單價乘以定向開發(fā)協(xié)議約定的房產(chǎn)面積作為計稅基礎(chǔ)，計算和繳納增值稅、企業(yè)所得稅與土地增值稅。