房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)定向開發(fā)的收入究 (竟如何核算)

  a房地產(chǎn)企業(yè)于2018年與b企業(yè)簽訂了定向開發(fā)協(xié)議,協(xié)議約定按照成本加成20%的價格支付房款。經(jīng)估算,在簽訂協(xié)議時,核定該定向開發(fā)的房產(chǎn)價格為7000元/平方米。2022年4月,該房產(chǎn)建成,由于所建房產(chǎn)除了定向開發(fā)部分,還包含其他商業(yè)房產(chǎn),因此備案價格為12000元/平方米。

  那么問題來了,對于a房地產(chǎn)企業(yè)而言,簽署定向協(xié)議時的價格與網(wǎng)簽價格之間存在的差異如何處理?如何開票?

  一、業(yè)務(wù)實質(zhì)分析

  根據(jù)上述案例,筆者認(rèn)為,a房地產(chǎn)企業(yè)與b企業(yè)簽訂定向開發(fā)協(xié)議時,a房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)以協(xié)議的形式,將未建成的房產(chǎn)出售。只不過,由于定向開發(fā)協(xié)議的存在,a房地產(chǎn)企業(yè)無需為該協(xié)議約定房產(chǎn)支付推廣費、營銷費等其他支出,同時因未建成已協(xié)議出售而無市場風(fēng)險,導(dǎo)致了該房產(chǎn)實際成交價偏低,但屬于具有合理理由。

  故,對于本例中定向協(xié)議時的價格與網(wǎng)簽價格之間存在的差異,可以作為前期的銷售折扣處理,即a房地產(chǎn)企業(yè)為了提前去除庫存,將房產(chǎn)打折銷售給b企業(yè),差額統(tǒng)一做銷售折扣,從貨物價目單上規(guī)定的價格中扣減。

  二、財務(wù)處理

  實務(wù)中,市場上很少存在對商品房使用銷售折扣的案例,但是,依據(jù)政策規(guī)定,企業(yè)為了適應(yīng)市場供應(yīng)情況,可以在價格上給予一定價格折扣,也就是銷售折扣。商品房屬于特殊商品,稅法并未就銷售折扣這一政策對商品房有特殊規(guī)定,筆者認(rèn)為在理論上來看,房地產(chǎn)企業(yè)也適用于銷售折扣的政策。因此,在財務(wù)處理時,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)以折扣后的金額確認(rèn)收入。

  三、稅務(wù)處理

  1、增值稅

  根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于折扣額抵減增值稅應(yīng)稅銷售額問題通知》(國稅函201056號):

  《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<增值稅若干具體問題的規(guī)定>的通知》(國稅發(fā)1993154號)第二第(二)項規(guī)定:納稅人采取折扣方式銷售貨物,如果銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的,可按折扣后的銷售額征收增值稅。納稅人采取折扣方式銷售貨物,銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明是指銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上的`金額欄分別注明的,可按折扣后的銷售額征收增值稅。在同一張發(fā)票金額欄注明折扣額,僅在發(fā)票的備注`欄注明折扣額的,折扣額不得從銷售額中減除。

  即:a房地產(chǎn)企業(yè)在開具增值稅發(fā)票時,需要以12000(元/平方米)為銷售額,以5000(元/平方米)為折扣額,且在同一張發(fā)票上的金額欄分別注明。因此,a房地產(chǎn)企業(yè)需要以7000(元/平方米)為單價乘以定向開發(fā)協(xié)議約定的房產(chǎn)面積作為計稅基礎(chǔ)計算和繳納增值稅。

  2、企業(yè)所得稅

  根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函2008875號)

  (五)企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品價格上給予的價格扣除屬于商業(yè)折扣,商品銷售涉級商業(yè)折扣的,應(yīng)當(dāng)按照扣除商業(yè)折扣后的金額確定銷售商品收入金額。

  即:a房地產(chǎn)企業(yè)在計算企業(yè)所得稅收入時,需要以(12000-5000)=7000(元/平方米)為單價乘以定向開發(fā)協(xié)議約定的房產(chǎn)面積作為計稅基礎(chǔ)計算和繳納企業(yè)所得稅。

  3、土地增值稅

  根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)

  一.關(guān)于散增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題

  營改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅-般計稅方法的納稅人,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

  結(jié)合國稅函201056號公告,a房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的計稅依據(jù)為(12000-5000)=7000(元/平方米)。即從土地增值稅的口徑看,a房地產(chǎn)企業(yè)需要以7000(元/平方米)為單價乘以定向開發(fā)協(xié)議約定的房產(chǎn)面積作為計稅基礎(chǔ)計算和繳納土地增值稅。

  綜上所述,對于定向協(xié)議中的約定價格與網(wǎng)簽價格之間存在的差異:

  在賬務(wù)處理上,可比照銷售折扣的口徑進(jìn)行處理,以折扣后的金額7000(元/平方米)確認(rèn)收入。

  在稅務(wù)處理上,應(yīng)以折扣后的金額7000(元/平方米)為單價乘以定向開發(fā)協(xié)議約定的房產(chǎn)面積作為計稅基礎(chǔ),計算和繳納增值稅、企業(yè)所得稅與土地增值稅。

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