合同和發(fā)票一定要注意這樣做（房企買房送車位）

首先我們先要明確一個概念，買房贈送的車位是否要視同銷售，繳納相關(guān)稅費(fèi)?

由于地產(chǎn)企業(yè)贈送的車位，仍然屬于本企業(yè)自己開發(fā)的產(chǎn)品范疇。根據(jù)國稅函2008875號文件第三條規(guī)定，企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。

根據(jù)上述文件規(guī)定，這里的買房贈車位同我們?nèi)粘Ｖ匈浰偷囊曂N售并不一樣，需要視同銷售的贈送特指無償贈送的情況，這里地產(chǎn)企業(yè)的贈送顯然不屬于無償贈送。所以上述國稅函2008875號文件實(shí)際上將其界定為捆綁銷售，基于這種思路，不需要再將贈送的車位再視同銷售交納相關(guān)稅費(fèi)，處理為捆綁銷售即可。

其次，買房贈送的車位，車位在實(shí)務(wù)中可能存在兩種情況，有產(chǎn)權(quán)的車位和無產(chǎn)權(quán)的車位，那么在合同簽定、發(fā)票開具及后續(xù)的產(chǎn)權(quán)辦理中存在很大差異。

一、買房贈送無產(chǎn)權(quán)的車位情形

1、房屋銷售及車位轉(zhuǎn)讓分別簽定合同

例：某地產(chǎn)企業(yè)推出買一贈一優(yōu)惠活動，即在規(guī)定時間內(nèi)購買住宅的客戶可以免費(fèi)贈送獨(dú)立規(guī)劃無產(chǎn)權(quán)的的車位一個。即：商品房銷售總價100萬元中，含贈送的車位轉(zhuǎn)讓價10萬元。

(1)合同分別簽定

根據(jù)上述捆綁銷售的思路，等于開發(fā)商同時銷售住宅和車位，當(dāng)然按捆綁銷售的邏輯，將100萬元價款進(jìn)行分拆，合同分開簽署。即：住宅90萬元，車位10萬元。

(2)發(fā)票分別開具

發(fā)票自然也應(yīng)當(dāng)分開開具，按照住宅和車位各自的價格單獨(dú)開票，提供給業(yè)主。

(3)注意相應(yīng)風(fēng)險

但企業(yè)由于各種原因，如果合同未能區(qū)分兩部分價款，統(tǒng)一按照100萬簽署網(wǎng)簽合同，發(fā)票就很難進(jìn)行分拆，只能同網(wǎng)簽合同保持一致，按照100萬開具住宅銷售發(fā)票，車位無法開具發(fā)票，那后續(xù)車位的成本結(jié)轉(zhuǎn)，包括最終的土增清算都會給企業(yè)帶來麻煩。

2、買房送車位，對贈送車位簽定補(bǔ)充協(xié)議

一般地產(chǎn)企業(yè)的配套車位通常不在可售面積內(nèi)，作為公共配套也不允許對外銷售，但實(shí)際上很多公司將配套車位對外轉(zhuǎn)讓，將與土地等長的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓車位的永久使用權(quán)。

(1)合同簽定補(bǔ)充協(xié)議

根據(jù)上述案例情況，由于該車位無法辦理產(chǎn)權(quán)證，因此只有住宅能夠辦理網(wǎng)簽合同，為了保證與實(shí)際業(yè)務(wù)相吻合，通常只能由企業(yè)自己同業(yè)主簽署補(bǔ)充協(xié)議，約定網(wǎng)簽合同中100萬元中包含贈送的車位10萬元，即總價款100萬元是由兩部分組成：房價90萬元和車位10萬元組成，車位部分以《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》進(jìn)行補(bǔ)充，而且約定車位不辦理產(chǎn)權(quán)證書。

(2)發(fā)票開具情形

企業(yè)在買房贈送車位開具發(fā)票時，最好能夠同時注明這種捆綁銷售的性質(zhì)，即按照商業(yè)折扣進(jìn)行處理。

在開具發(fā)票的時候時需要注意，根據(jù)2003年16號文件規(guī)定，單位和個人在提供應(yīng)稅勞務(wù)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為收入額，如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從收入中減除。

在實(shí)務(wù)中有兩種開具發(fā)票的情形：

①按100萬元開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票，同時在備注欄中注明：包含贈送的10萬元車位一個;

②在一張發(fā)票上開具：房屋銷售100萬元，車位銷售15萬元，折扣15萬元。

(3)房管部門風(fēng)險

上述兩種方式開具發(fā)票，企業(yè)從后續(xù)的財稅處理、成本結(jié)轉(zhuǎn)及稅費(fèi)繳納基本上問題不大，但需要考慮的是這樣開具發(fā)票，網(wǎng)簽合同房管部門是否允許這樣開票約定。

(4)簽署補(bǔ)充協(xié)議的風(fēng)險

簽署補(bǔ)充協(xié)議，雖然企業(yè)自認(rèn)為將100萬元的房價中包含的10萬元車位補(bǔ)充約定清楚了，也保證了企業(yè)財稅處理、成本結(jié)轉(zhuǎn)及后續(xù)清算等的一致性，但在后續(xù)稅務(wù)檢查時，一定要提前和稅務(wù)人員溝通解釋，避免將車位認(rèn)定為贈送，從而要求按照100萬常銷售+10萬視同銷售合并繳稅。

3、將贈送的車位做為該棟樓的配套

(1)合同統(tǒng)一簽定

還是沿用上述案例，如果業(yè)主由于其他原因，不愿意將贈送的車位單獨(dú)與企業(yè)簽定補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行約定，即：住宅網(wǎng)簽合同100萬元，不約定或補(bǔ)充簽定車位贈送合同。

(2)發(fā)票開具

如果合同統(tǒng)一簽定，住宅發(fā)票也應(yīng)統(tǒng)一開具100萬元，那么地產(chǎn)企業(yè)就存在贈送的車位成本無法分?jǐn)偟那樾巍?/p>

如果地產(chǎn)企業(yè)為了體現(xiàn)車位贈送的事實(shí)，按照分拆價款開具發(fā)票，會導(dǎo)致合同與發(fā)票的不一致，未來給房子辦證帶來新的困擾。

建議：在實(shí)務(wù)中，如果該車位屬于無產(chǎn)權(quán)的人防等配套設(shè)施，可以將該贈送的車位做為該棟樓的配套，發(fā)生的成本做為配套費(fèi)用在該棟樓進(jìn)行分?jǐn)偺幚?，但需要補(bǔ)充完善相關(guān)配套資料，設(shè)計好各個環(huán)節(jié)的處理方案來支撐該財稅處理。

二、買房贈送有產(chǎn)權(quán)的車位情形

如果企業(yè)采取“買房送車位”方式進(jìn)行銷售，而該車位是有產(chǎn)權(quán)的，不論促銷活動如何宣傳，地產(chǎn)企業(yè)都必須將房屋銷售和車位銷售合同分別簽署，發(fā)票分別開具。否則，由于合同簽署和發(fā)票開具約定不清，會給后續(xù)房屋和車位的產(chǎn)權(quán)證辦理帶來無法解決的麻煩。

三、總結(jié)

買房送車位，本質(zhì)上屬于捆綁銷售，應(yīng)當(dāng)分拆兩部分價款，分別結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本;同時，對于贈送無產(chǎn)權(quán)的車位，要求企業(yè)必須在合同簽署和發(fā)票開具兩個重要節(jié)點(diǎn)保持一致且對后續(xù)房屋產(chǎn)權(quán)辦理不受影響;如果是贈送有產(chǎn)權(quán)的車位，合同簽署及發(fā)票開具更不能含糊，必須嚴(yán)格約定區(qū)分，否則，對于后續(xù)產(chǎn)權(quán)辦理將產(chǎn)生無法解決的矛盾。

2008年之前的問答——

單位購入停車位所交的契稅是列支管理費(fèi)還是計入固定資產(chǎn)?

問：單位購入停車位所交的契稅是列支管理費(fèi)還是計入固定資產(chǎn)?

答：關(guān)于契稅的會計處理辦法，財政部在1998年10月14日復(fù)財政部駐云南省財政監(jiān)察專員辦事處的函(財會字199836號)中明確規(guī)定如下：企業(yè)和事業(yè)單位取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)按規(guī)定繳納的契稅，計入所取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的成本。其中：企業(yè)繳納的契稅，借記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等科目，貸記“銀行存款”科目。

事業(yè)單位取得土地使用權(quán)繳納的契稅，借記“無形資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目;取得房屋按規(guī)定繳納的契稅，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“固定基金”科目。同時，應(yīng)按資金來源分別借記“專用基金 ──修購基金”、“事業(yè)支出”等科目，貸記“銀行存款”科目。