合同和發(fā)票一定要注意這樣做(房企買房送車位)

首先我們先要明確一個概念,買房贈送的車位是否要視同銷售,繳納相關(guān)稅費(fèi)?

由于地產(chǎn)企業(yè)贈送的車位,仍然屬于本企業(yè)自己開發(fā)的產(chǎn)品范疇。根據(jù)國稅函2008875號文件第三條規(guī)定,企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的,不屬于捐贈,應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)的銷售收入。

根據(jù)上述文件規(guī)定,這里的買房贈車位同我們?nèi)粘V匈浰偷囊曂N售并不一樣,需要視同銷售的贈送特指無償贈送的情況,這里地產(chǎn)企業(yè)的贈送顯然不屬于無償贈送。所以上述國稅函2008875號文件實(shí)際上將其界定為捆綁銷售,基于這種思路,不需要再將贈送的車位再視同銷售交納相關(guān)稅費(fèi),處理為捆綁銷售即可。

其次,買房贈送的車位,車位在實(shí)務(wù)中可能存在兩種情況,有產(chǎn)權(quán)的車位和無產(chǎn)權(quán)的車位,那么在合同簽定、發(fā)票開具及后續(xù)的產(chǎn)權(quán)辦理中存在很大差異。

一、買房贈送無產(chǎn)權(quán)的車位情形

1、房屋銷售及車位轉(zhuǎn)讓分別簽定合同

例:某地產(chǎn)企業(yè)推出買一贈一優(yōu)惠活動,即在規(guī)定時間內(nèi)購買住宅的客戶可以免費(fèi)贈送獨(dú)立規(guī)劃無產(chǎn)權(quán)的的車位一個。即:商品房銷售總價100萬元中,含贈送的車位轉(zhuǎn)讓價10萬元。

(1)合同分別簽定

根據(jù)上述捆綁銷售的思路,等于開發(fā)商同時銷售住宅和車位,當(dāng)然按捆綁銷售的邏輯,將100萬元價款進(jìn)行分拆,合同分開簽署。即:住宅90萬元,車位10萬元。

(2)發(fā)票分別開具

發(fā)票自然也應(yīng)當(dāng)分開開具,按照住宅和車位各自的價格單獨(dú)開票,提供給業(yè)主。

(3)注意相應(yīng)風(fēng)險

但企業(yè)由于各種原因,如果合同未能區(qū)分兩部分價款,統(tǒng)一按照100萬簽署網(wǎng)簽合同,發(fā)票就很難進(jìn)行分拆,只能同網(wǎng)簽合同保持一致,按照100萬開具住宅銷售發(fā)票,車位無法開具發(fā)票,那后續(xù)車位的成本結(jié)轉(zhuǎn),包括最終的土增清算都會給企業(yè)帶來麻煩。

2、買房送車位,對贈送車位簽定補(bǔ)充協(xié)議

一般地產(chǎn)企業(yè)的配套車位通常不在可售面積內(nèi),作為公共配套也不允許對外銷售,但實(shí)際上很多公司將配套車位對外轉(zhuǎn)讓,將與土地等長的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給業(yè)主,相當(dāng)于轉(zhuǎn)讓車位的永久使用權(quán)。

(1)合同簽定補(bǔ)充協(xié)議

根據(jù)上述案例情況,由于該車位無法辦理產(chǎn)權(quán)證,因此只有住宅能夠辦理網(wǎng)簽合同,為了保證與實(shí)際業(yè)務(wù)相吻合,通常只能由企業(yè)自己同業(yè)主簽署補(bǔ)充協(xié)議,約定網(wǎng)簽合同中100萬元中包含贈送的車位10萬元,即總價款100萬元是由兩部分組成:房價90萬元和車位10萬元組成,車位部分以《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》進(jìn)行補(bǔ)充,而且約定車位不辦理產(chǎn)權(quán)證書。

(2)發(fā)票開具情形

企業(yè)在買房贈送車位開具發(fā)票時,最好能夠同時注明這種捆綁銷售的性質(zhì),即按照商業(yè)折扣進(jìn)行處理。

在開具發(fā)票的時候時需要注意,根據(jù)2003年16號文件規(guī)定,單位和個人在提供應(yīng)稅勞務(wù)時,如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的,以折扣后的價款為收入額,如果將折扣額另開發(fā)票的,不論其在財務(wù)上如何處理,均不得從收入中減除。

在實(shí)務(wù)中有兩種開具發(fā)票的情形:

①按100萬元開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票,同時在備注欄中注明:包含贈送的10萬元車位一個;

②在一張發(fā)票上開具:房屋銷售100萬元,車位銷售15萬元,折扣15萬元。

(3)房管部門風(fēng)險

上述兩種方式開具發(fā)票,企業(yè)從后續(xù)的財稅處理、成本結(jié)轉(zhuǎn)及稅費(fèi)繳納基本上問題不大,但需要考慮的是這樣開具發(fā)票,網(wǎng)簽合同房管部門是否允許這樣開票約定。

(4)簽署補(bǔ)充協(xié)議的風(fēng)險

簽署補(bǔ)充協(xié)議,雖然企業(yè)自認(rèn)為將100萬元的房價中包含的10萬元車位補(bǔ)充約定清楚了,也保證了企業(yè)財稅處理、成本結(jié)轉(zhuǎn)及后續(xù)清算等的一致性,但在后續(xù)稅務(wù)檢查時,一定要提前和稅務(wù)人員溝通解釋,避免將車位認(rèn)定為贈送,從而要求按照100萬常銷售+10萬視同銷售合并繳稅。

3、將贈送的車位做為該棟樓的配套

(1)合同統(tǒng)一簽定

還是沿用上述案例,如果業(yè)主由于其他原因,不愿意將贈送的車位單獨(dú)與企業(yè)簽定補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行約定,即:住宅網(wǎng)簽合同100萬元,不約定或補(bǔ)充簽定車位贈送合同。

(2)發(fā)票開具

如果合同統(tǒng)一簽定,住宅發(fā)票也應(yīng)統(tǒng)一開具100萬元,那么地產(chǎn)企業(yè)就存在贈送的車位成本無法分?jǐn)偟那樾巍?/p>

如果地產(chǎn)企業(yè)為了體現(xiàn)車位贈送的事實(shí),按照分拆價款開具發(fā)票,會導(dǎo)致合同與發(fā)票的不一致,未來給房子辦證帶來新的困擾。

建議:在實(shí)務(wù)中,如果該車位屬于無產(chǎn)權(quán)的人防等配套設(shè)施,可以將該贈送的車位做為該棟樓的配套,發(fā)生的成本做為配套費(fèi)用在該棟樓進(jìn)行分?jǐn)偺幚?,但需要補(bǔ)充完善相關(guān)配套資料,設(shè)計好各個環(huán)節(jié)的處理方案來支撐該財稅處理。

二、買房贈送有產(chǎn)權(quán)的車位情形

如果企業(yè)采取“買房送車位”方式進(jìn)行銷售,而該車位是有產(chǎn)權(quán)的,不論促銷活動如何宣傳,地產(chǎn)企業(yè)都必須將房屋銷售和車位銷售合同分別簽署,發(fā)票分別開具。否則,由于合同簽署和發(fā)票開具約定不清,會給后續(xù)房屋和車位的產(chǎn)權(quán)證辦理帶來無法解決的麻煩。

三、總結(jié)

買房送車位,本質(zhì)上屬于捆綁銷售,應(yīng)當(dāng)分拆兩部分價款,分別結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本;同時,對于贈送無產(chǎn)權(quán)的車位,要求企業(yè)必須在合同簽署和發(fā)票開具兩個重要節(jié)點(diǎn)保持一致且對后續(xù)房屋產(chǎn)權(quán)辦理不受影響;如果是贈送有產(chǎn)權(quán)的車位,合同簽署及發(fā)票開具更不能含糊,必須嚴(yán)格約定區(qū)分,否則,對于后續(xù)產(chǎn)權(quán)辦理將產(chǎn)生無法解決的矛盾。

2008年之前的問答——

單位購入停車位所交的契稅是列支管理費(fèi)還是計入固定資產(chǎn)?

問:單位購入停車位所交的契稅是列支管理費(fèi)還是計入固定資產(chǎn)?

答:關(guān)于契稅的會計處理辦法,財政部在1998年10月14日復(fù)財政部駐云南省財政監(jiān)察專員辦事處的函(財會字199836號)中明確規(guī)定如下:企業(yè)和事業(yè)單位取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)按規(guī)定繳納的契稅,計入所取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的成本。其中:企業(yè)繳納的契稅,借記“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”等科目,貸記“銀行存款”科目。

事業(yè)單位取得土地使用權(quán)繳納的契稅,借記“無形資產(chǎn)”科目,貸記“銀行存款”科目;取得房屋按規(guī)定繳納的契稅,借記“固定資產(chǎn)”科目,貸記“固定基金”科目。同時,應(yīng)按資金來源分別借記“專用基金 ──修購基金”、“事業(yè)支出”等科目,貸記“銀行存款”科目。

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