房企收并購六大涉稅注意事項及風險防范（資金鏈承壓嚴重）

隨著一級土地市場拿地成本的不斷增加，通過并購獲得土地成為大多數(shù)房地產(chǎn)巨頭快速擴張的手段。從行業(yè)層面看，中國top10房企的市場占有率還不到35%，相較市場成熟的美國，幾家大房企占有率能達到50%。未來中國房地產(chǎn)市場集中度還會繼續(xù)提升，并購市場大有可為。

一、收并購三種主流模式

（一）通過2019年典型房企收并購案例梳理與分析，總結(jié)出三種主流模式：

一是單項目導向型收購模式，即以項目或所屬項目公司的股權(quán)為標的進行收并購的模式。該模式選擇性較為靈活，且目標項目明確，避免盲目接盤，更易于獲取性價比高的優(yōu)質(zhì)項目，但這考驗企業(yè)對項目的評估和預判能力。

二是資產(chǎn)包收購模式，即通過收購區(qū)域管理平臺公司，全部或?qū)嶋H控制平臺公司旗下各項目公司的經(jīng)營管理權(quán)和財務權(quán)，實現(xiàn)資產(chǎn)包項目的操盤和并表。該模式享受更高的性價比與收購效率，但可能涉及不良資產(chǎn)、潛在債務風險與目標公司的整合等問題。

三是規(guī)模房企之間的股權(quán)并購模式，通過搭建戰(zhàn)略合作平臺來推進，側(cè)重后續(xù)的合作經(jīng)營，通過雙方資源、經(jīng)營管理能力等多方面的優(yōu)勢互補實現(xiàn)1+1＞2的合作效應。該模式涉及更大的資產(chǎn)規(guī)模及更長的交易周期，同時在平臺調(diào)整升級過程中，面臨人員配置和組織架構(gòu)整合。

（二）具體到微觀層面，房企實操收并購項目的基本流程一般為：

（1）商務初步接觸

（2）合作框架協(xié)議簽署

（3）盡職調(diào)查

（4）交易方案初步確定

（5）內(nèi)部決策

（6）行使收并購行為及協(xié)議簽署

（7）交割

然而，收并購項目在實操過程中要比招拍掛項目復雜的多，每一個項目都有各自的特征，稍有疏忽遺漏都有可能引起法律糾紛，甚至導致項目虧損，得不償失。下面就對收并購實操過程的一些要點進行簡要探討，供大家參考。

二、并購項目初步了解

在剛開始的商務接觸階段，通過溝通了解，拓展人員金形成對項目的一個初步判斷，是否值得繼續(xù)跟進，避免在不靠譜的項目上浪費時間。

三、盡職調(diào)查

（一）根據(jù)目標公司的實際情況，確定了盡職調(diào)查范圍及調(diào)查清單，可以通過以下途徑調(diào)查：

1、由目標公司按照盡職調(diào)查清單整理并提供相關資料；

2、向工商、勞動保障、國土、建設、規(guī)劃、法院等行政、司法機關核實情況；

3、向目標企業(yè)員工，通過調(diào)查問卷形式獲取信息；

4、與目標公司合同相對方、債權(quán)人、債務人溝通，了解合同履行情況。

（二）通過以上途徑可以核實和解決的主要問題有：

1、通過向目標公司及公司合同相對方、債權(quán)人、債務人核實有關合同履行及違約情況，主要核實下列合同：

土地使用權(quán)出讓合同、拆遷補償協(xié)議、勘察設計合同、工程施工合同、融資合同、能源合同、顧問合同、咨詢合同等。主要解決各類合同風險控制、付款節(jié)點、違約責任等。

2、向工商行政管理部門核實和解決的問題

（1）注冊登記基本信息

企業(yè)設立的政府批準文件、許可范圍、公司章程、主要產(chǎn)權(quán)關系，明確企業(yè)的設立程序、工商注冊登記的合法性、真實性；

（2）股權(quán)結(jié)構(gòu)的出資情況

設立時，各股東的營業(yè)執(zhí)照、股東人數(shù)、住所、出資比例、股東出資是否及時到位、出資方式、資產(chǎn)權(quán)屬是否存在糾紛、股東股份的轉(zhuǎn)讓情況、對土地使用權(quán)等非現(xiàn)金資產(chǎn)出資還需查閱資產(chǎn)報告，分析上述情況穗是否符合法律、法規(guī)規(guī)定以及資產(chǎn)評估結(jié)果的合理性；

（3）工商信用情況

核查企業(yè)失信信息、裁判文書、環(huán)保處罰、行政處罰等風險信息，是否存在違法違規(guī)行為，評價企業(yè)商業(yè)信用；

（4）核查企業(yè)商標、版權(quán)等無形資產(chǎn)及注冊網(wǎng)站經(jīng)營信息，落實企業(yè)是否存在無形資產(chǎn)法律糾紛。

3、向勞動和社會保障部門核實和解決的問題

查閱企業(yè)員工名冊、勞動合同、工資表和社會保障費用，核查是否存在違法違規(guī)情況。

4、向國土資源部門核實和解決的問題

獲得土地使用權(quán)的方式、出讓文件、出讓合同、土地權(quán)證、繳納稅費情況、土地使用權(quán)限制條件及出租抵押查封情況。

5、向住建部門核實和解決的問題

建設工程審批文件是否存在代征代建、及項目配套、竣工驗收備案文件、與工程有關的各類合同及合同主體的合法性。

6、向規(guī)劃部門核實和解決的問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項審批文件、規(guī)劃審批文件、建設用地規(guī)劃、規(guī)劃設計方案等文件。

7、向產(chǎn)權(quán)交易部門核實和解決的問題

與在建商品房權(quán)屬相關的文件資料、是否存在抵押登記及權(quán)利限制情況、預告登記情況、是否存在司法查封情況。

8、向稅務部門核實和解決的問題

企業(yè)納稅情況、是否享受稅收優(yōu)惠政策及政策起止時間，關注企業(yè)稅收優(yōu)惠期對未來的影響及企業(yè)對相關政策的依賴程度。

四、收并購的主要存在風險

收并購項目的風險主要包括三個方面：目標地塊本身的風險、土地所在項目公司風險、交易架構(gòu)風險。

（一）目標地塊本身的風險

1、土地使用權(quán)

出讓金是否支付、土地出讓合同中有無股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制、開發(fā)條件限定、有無代征地情況、土地使用權(quán)權(quán)屬是否清晰、項目用地是否存在被征收或征用等情況。

2、項目主體

開發(fā)主體與審批主體是否一致、實際建設項目與審批項目是否一致的問題。

3、規(guī)劃

規(guī)劃有無調(diào)整，調(diào)整的是否符合受讓方的開發(fā)需求，規(guī)劃有無超過期限，需要重新申報的能否獲得批準。

4、需要政府審批的各類證照是否已批

如動工開發(fā)期限，是否已超過出讓合同規(guī)定的動工期限，是否獲得延期開工，有無被政府收回的可能。

5、項目建設中各類合同的遺留問題

尤其是在建、停建、緩建項目的，合同情況更復雜，有無履行糾紛，合同違約或解除糾紛，是否有因建設工程進度監(jiān)管不嚴給予施工單位不當工程簽證風險。

6、違法建設

有無超規(guī)劃建房、工程質(zhì)量風險、已售商品房、按期交付的風險；

7、不動產(chǎn)有無限制性權(quán)利

土地及在建項目存在轉(zhuǎn)讓限制(如劃撥用地、軍產(chǎn)用地、產(chǎn)業(yè)用地)、宗地涉及拆遷問題等。

8、政府違約責任或政治風波

如政府對房地產(chǎn)項目涉及的大市證問題一直未解決，導致項目交付后排水嚴重的問題；因政府換屆導致原來可行的方案被停滯的問題等。

（二）土地所在項目公司風險

土地所在項目公司風險有兩大類：項目公司在設立方面的合規(guī)性風險、擬對外轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)的股東公司股東權(quán)利完整性風險。

1、涉及對項目公司合法權(quán)益會產(chǎn)生實質(zhì)性重大影響的法律風險歸納起來主要有如下幾項：

（1）股東未足額繳納出資；

（2）股東出資形式不符合法律規(guī)定；

（3）非貨幣財產(chǎn)出資作價違反法律強制性規(guī)定；

（4）非貨幣財產(chǎn)作價出資未辦理財產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移手續(xù)；

（5）股東抽逃出資；

（6）項目公司未依法年檢；

（7）其他。

2、擬對外轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)的股東公司股東權(quán)利是否存在法律瑕疵，包括：

（1）項目公司股權(quán)是否存在質(zhì)押、擔保等第三人權(quán)利；

（2）項目是否存在租賃權(quán)、地役權(quán)等權(quán)利瑕疵；

（3）項目的后續(xù)開發(fā)和盈利模式是否存在政府限制等潛在風險；

（4）是否存在股東公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)的限制性約定（有沒有經(jīng)過項目公司其他股東的同意，有否違背相關法律法規(guī)的規(guī)定）；

（5）是否存在對股東公司在項目公司享有的表決權(quán)、分紅權(quán)、委派董事和管理人員的權(quán)利等權(quán)能的限制；

（6）是否存在對股東公司在項目公司清算剩余財產(chǎn)分配權(quán)等權(quán)能的限制；

（7）其他。

（三）交易架構(gòu)風險

1、每一筆交易對價，都應當有對應的托底。

這里的抓手指的是對應價款的股權(quán)，抵押或者擔保。為了保證公司的利益，每一筆價款的支付都應當有獲得相應的對價，在可能的情況下應當是先過股權(quán)或者資產(chǎn)交易然后再支付對價。在風控的角度看來，如果支付了大筆的價款，公司卻沒有拿到對應的資產(chǎn)、財產(chǎn)，那這個交易是不安全，不適當?shù)摹?/p>

特別是那些調(diào)規(guī)變性的項目，在項目完成調(diào)規(guī)變性之前就算股權(quán)完成100%的交易，公司拿到的非住宅土地價值也不能覆蓋支付價款，因此不太適合支付大額的價款，只能支付少量定金。還有那些跟國企合作勾地的項目，由乙方支付土地款的交易架構(gòu)，但是所有權(quán)在國企手里，這也是缺乏抓手的，這種模式風控也不會接受。

2、風控從來不盲目相信合同，只相信安全第一。

不要覺得合同里面約定了一切責任、違約、罰金就覺得項目沒有風險，這是很幼稚的行為。在風控眼里，最好的制約措施是在事情發(fā)生之前就解決掉，而不是靠事后的追責。合同約定的責任，事后追責過程漫長，通過法律源途徑實現(xiàn)的時間難以預計，公司的資金沉淀成本難以接受。

最好的交易架構(gòu)，是先簽訂一個協(xié)議鎖定項目，在交易目標公司風險解決得差不多，或者風險基本可控之后再進行交易和支付價款。

3、每一個事項都應當清晰，列舉詳細。

交易合同里面對于目標地塊，目標公司，交易價款，支付節(jié)奏，雙方權(quán)利義務務必一一列舉清楚，不能出現(xiàn)含糊不清的情況。任何存在未列舉，列舉不清晰的情況都是給后期的爭議留下后患。

4、交易稅費務必明晰。

對交易前土地，公司涉及的稅費，應當有一個清晰的時間切分，對雙方的支付義務有一個明確的約定。還有就是交易過程中涉及的稅費，比如增值稅，股東的個人所得稅，代扣代繳還是賣家自行繳納，交易的價款是含稅價還是凈得價，這些問題都是需要約定清晰的。

5、雙方的權(quán)利義務應當對等。

這一點主要是針對違約責任條款，例如約定甲方延遲一天交割標的物或者股權(quán)的違約金是多少，與乙方延遲支付對價應當支付的違約金，比例應當大致相等。

6、定金原則上不應過多。

關于定金問題，很多賣家在支付價款問題上退而求其次，轉(zhuǎn)而在定金問題上做文章。那種動輒幾千萬上億的定金對于乙方公司的風控而言是不安全的，因為在定金支付時己方并沒有得到任何實際的對價。

還有一種就是共管資金。實際上共管資金，既不安全也不經(jīng)濟，共管的賬戶在合作方存在債務的情況下是可以被法院執(zhí)行的，而且大額的資金躺在銀行賬戶里面，沒有發(fā)揮資本應有的功能，是極不經(jīng)濟的。建議不接受共管，定金的金額盡量控制在百萬級。

五、交易模式的選擇

（一）股權(quán)收購要點

1、遞延稅款

股權(quán)收購中所得稅、土地增值稅等只是延遲繳納并非完全免稅，評估目標公司邊際價值時，應將“遞延稅款”扣除后再確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價。

2、股東優(yōu)先購買權(quán)

若目標公司股東為兩人以上，應留意其他股東優(yōu)先購買權(quán)。

3、土地因素

注重土地權(quán)屬關系、土地規(guī)劃指標評估。

4、收購前簽訂合同

不應單從金額角度考評，還應看到合作方資信、配合度以及合同潛在風險。

5、目標公司自身合法性

目標公司是否依法年檢；股東是否足額繳納注冊資金；非貨幣財產(chǎn)出資作價是否合法。

（二）資產(chǎn)收購要點

1、在建工程

需支付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；投資開發(fā)需完成總投資額的25%。

2、存量資產(chǎn)

需重點關注是否取得產(chǎn)權(quán)證書，是否存在法律障礙。

3、收購模式