《民法典》生效后，房產繼承這些涉稅問題須知（房屋產權）

案例.假設2021年1月，張某以法定繼承人方式繼承一處房產。經了解，該房產系被繼承人于2012年8月以60萬元的價格購置取得，目前市場評估價值為150萬元。同時，張某得知被繼承人尚欠稅款10萬元未繳納，尚欠債務20萬元未歸還。接下來，我們一起分析如下問題：

問題1.張某繼承該處房產時，是否需要清償被繼承人所欠的稅款和債務?

根據《民法典》第1161條規(guī)定，“繼承人以所得遺產實際價值為限清償被繼承人依法應當繳納的稅款和債務。超過遺產實際價值部分,繼承人自愿償還的不在此限。繼承人放棄繼承的,對被繼承人依法應當繳納的稅款和債務可以不負清償責任?！?/p>

因此，在本案例中，繼承人張某應以所得遺產的實際價值150萬元為限，清償被繼承人依法應當繳納的稅款10萬和所欠債務20萬元。

問題2.在本案例中，張某繼承房屋是否需要繳納契稅呢?

根據《國家稅務總局關于繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復》(國稅函〔2004〕1036號)規(guī)定：

對于《中人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬，不征契稅。按照《中人民共和國繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅。

在本案例中，張某作為法定繼承人繼承房屋權屬不需要繳納契稅。

問題3.張某繼承房屋行為是否涉及增值稅問題?

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件3第一條第36項規(guī)定，房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權屬于涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權行為，該行為免征增值稅。

此外，家庭財產分割，還包括下列情形：

1.離婚財產分割;

2.無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

3.無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;

問題4.張某繼承房屋行為是否需要繳納個人所得稅?

根據《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)第一條規(guī)定，以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅：

1.房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

2.房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;

3.房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

因此，張某在繼承房產時不需要繳納個人所得稅。

問題5.假設張某繼承的該房產是其家庭唯一生活用房，若張某想將該房產轉讓，那么，張某能否適用“對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅”優(yōu)惠政策?

解決該問題的關鍵就在于去如何判定購房時點。結合本案例來分析，被繼承人購置該房產的時點為2012年8月，張某繼承該房產的時點為2021年1月。那么，我們應該以哪個時間作為計算5年時限的起點呢?

根據《國家稅務總局關于房地產稅收政策中幾個具體問題的通知》(國稅發(fā)〔2005〕172號)第四條規(guī)定：

個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，其購房時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房時間確定，其購房價格按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產分割行為前的購房原價確定。

因此，在本案例中，應以2012年8月作為計算5年時限的起點。