投拓解惑之預(yù)分紅（地產(chǎn)投拓領(lǐng)域）

一、預(yù)分紅的產(chǎn)生背景

“預(yù)分紅”即“預(yù)先”+“分紅”，大白話就是還沒有達(dá)到分紅條件，就搶先分紅。

按照舊的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則房地產(chǎn)銷售一般在交房時(shí)才可以確認(rèn)會(huì)計(jì)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)成本，產(chǎn)生會(huì)計(jì)利潤，有了會(huì)計(jì)利潤才可以分紅。但房地產(chǎn)普遍實(shí)行預(yù)售，預(yù)售階段房款已經(jīng)收了七七八八、所剩無幾了，這個(gè)時(shí)候項(xiàng)目公司賬上就趴著巨額資金，房企股東肯定不會(huì)等交房有利潤了才去分紅獲得分紅款，于是在交房前，股東就會(huì)將項(xiàng)目公司賬上的富裕資金(預(yù)留了必要運(yùn)營資金)分掉，這是最常見的預(yù)分紅。提一句，新的收入準(zhǔn)則施行后，主流觀點(diǎn)房企可以在預(yù)售階段確認(rèn)部分收入，上述利潤與現(xiàn)金脫節(jié)的問題將會(huì)得到一定程度的解決。

除此之外，預(yù)分紅還可能是因?yàn)椴糠止蓶|提前退出。比如某地產(chǎn)項(xiàng)目公司有兩個(gè)股東a公司和b公司，這個(gè)項(xiàng)目既有住宅，也有商業(yè)，a公司和b公司合作協(xié)議約定a公司只負(fù)責(zé)及享有住宅部分30%的權(quán)益，且住宅預(yù)售到95%時(shí)，a公司獲取住宅部分30%的計(jì)算利潤退出項(xiàng)目公司，但為了避稅a公司等到住宅部分交房，辦結(jié)分紅手續(xù)后，才通過股轉(zhuǎn)退出項(xiàng)目公司。于是在住宅預(yù)售到95%時(shí)，a公司和b公司通過模擬清算，核算出住宅的預(yù)計(jì)利潤，a公司從項(xiàng)目公司提前抽取住宅預(yù)計(jì)利潤的30%對(duì)應(yīng)的資金。這是另外一種預(yù)分紅。

還有一種預(yù)分紅，就是股轉(zhuǎn)溢價(jià)的分紅化處理。項(xiàng)目公司100%股東a公司將持有的70%項(xiàng)目公司股權(quán)以1.1億元的對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓給b公司，其中0.1億元作為股轉(zhuǎn)對(duì)價(jià)，另外1億元作為分紅調(diào)整，通過不對(duì)等分紅轉(zhuǎn)移給b公司。b公司受讓項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)，項(xiàng)目公司土地尚未開發(fā)，沒有預(yù)收回款，于是b公司以股東往來的方式向項(xiàng)目公司注資1億元，a公司再以股東往來的形式從項(xiàng)目公司將上述億元抽走。

二、預(yù)分紅的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)

預(yù)分紅本質(zhì)上是一項(xiàng)債務(wù)，即股東對(duì)項(xiàng)目公司欠了一筆債，即便實(shí)務(wù)中這筆債是不計(jì)息的。股東通過預(yù)分紅從項(xiàng)目公司預(yù)先提取的資金，在后續(xù)賬目利潤產(chǎn)生的時(shí)候，通過與利潤分配對(duì)沖抵消。

三、預(yù)分紅的功效作用

預(yù)分紅的功效作用大致有：防止項(xiàng)目公司富裕資金閑置;投資方盡速收回投資收益;通過免稅分紅規(guī)避股轉(zhuǎn)所得稅等。

四、預(yù)分紅對(duì)合作對(duì)價(jià)的影響

這個(gè)問題沒有絕對(duì)的答案，要看你在什么基礎(chǔ)上來分析這個(gè)問題，比如原界面是全額做股轉(zhuǎn)款，轉(zhuǎn)讓方需繳納企業(yè)所得稅的話，預(yù)分紅有避稅效應(yīng)，受讓方可以嘗試壓低對(duì)價(jià)。如果原界面是全部或部分合作對(duì)價(jià)是可以納入成本或可以稅前扣除的話，預(yù)分紅會(huì)降低項(xiàng)目公司利潤，不考慮其他因素的情況下，會(huì)損害受讓方利益。當(dāng)然這個(gè)始終是個(gè)商業(yè)談判的問題，并不是一個(gè)數(shù)字計(jì)算的問題。

五、預(yù)分紅對(duì)項(xiàng)目利潤的影響

單純討論預(yù)分紅本身并不會(huì)影響項(xiàng)目利潤，預(yù)分紅本質(zhì)是個(gè)借款，有借有還，通常不計(jì)息，預(yù)分紅的對(duì)少本質(zhì)上不影響項(xiàng)目利潤(至于對(duì)項(xiàng)目公司現(xiàn)金流影響，導(dǎo)致財(cái)務(wù)費(fèi)用增加則是另外一個(gè)概念了)。但如果基于不同的原始界面，可能會(huì)有一定影響。如果原始界面是股轉(zhuǎn)款的話，預(yù)分紅下項(xiàng)目利潤沒有影響，但利潤在不同主體間的分布會(huì)有所差異。如果原始界面是全部或部分對(duì)價(jià)是可納入成本或可稅前列支的內(nèi)容，預(yù)分紅將導(dǎo)致項(xiàng)目公司利潤減少。

六、預(yù)分紅主要稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與管控

預(yù)分紅主要稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是：股轉(zhuǎn)對(duì)價(jià)不公允或明顯偏低，尤其是涉及到不動(dòng)產(chǎn)或持有股權(quán)的，存在被納稅調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn);涉嫌串通避稅;項(xiàng)目公司分紅明顯不對(duì)等，存在被剝奪免稅待遇的風(fēng)險(xiǎn);各方往來沒有按照獨(dú)立交易原則計(jì)息，可能會(huì)被施以企業(yè)所得稅及增值稅調(diào)整;非金融機(jī)構(gòu)貸款涉嫌違反金融管制政策等。