確定回遷房視同銷售收入：找準價格確認的參照年度是關鍵（銷售收入）

近期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲公司對某房地產(chǎn)項目的一期工程項目進行了土地增值稅清算。由于該項目涉及回遷戶的安置，在回遷房視同銷售收入的確認上，出現(xiàn)不同的處理意見，涉及土地增值稅的清算收入差額達8900余萬元。

案例：房企異地安置回遷戶

甲公司房地產(chǎn)項目一期工程的開工時間為2013年6月，預售時間為2014年7月，竣工時間為2017年12月，總建筑面積19.58萬平方米，可售建筑面積16.92萬平方米。其中包括回遷房建筑面積1.66萬平方米，安置回遷戶的房屋125套。

據(jù)了解，這125戶回遷戶的原址，在甲公司的二期工程項目上。2006年，125戶回遷業(yè)主與其當時所在單位簽訂了《城市房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書》，并于當年搬離原址等待回遷。2013年12月31日，甲公司與125戶回遷業(yè)主所在單位簽訂了《項目轉讓協(xié)議書》，在支付對方前期開發(fā)所墊支的費用后，承繼了與這125戶回遷業(yè)主所有的權利和義務。

同時，甲公司與這125戶回遷業(yè)主簽訂了《產(chǎn)權調(diào)換安置協(xié)議》。協(xié)議中商定，其回遷房單價延續(xù)原2006年《城市房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書》約定的價格標準——等面積置換部分面積為0.67萬平方米，按2006年均價，即每平方米3220.77元計算;超面積購置的0.99萬平方米，按實際收取的單價，即每平方米3127.66元計算。合計回遷面積1.66萬平方米，回遷房確認銷售收入5254.30萬元。

目前，二期工程項目仍在拆遷中。在回遷業(yè)主的要求下，甲公司將其安置在已經(jīng)完工的一期工程項目。也就是說，這部分回遷業(yè)主并沒有在原址回遷安置，而是異地進行安置。這導致回遷房在一期工程項目中只體現(xiàn)了視同銷售收入，其對應的拆遷安置成本，則體現(xiàn)在二期工程項目的土地成本中。甲公司于近期進行一期工程項目的土地增值稅清算。

問題：“當年”究竟是指哪一年?

根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號，以下簡稱“187號文件”)第三條第一款規(guī)定確認收入——分歧就出現(xiàn)在對這一規(guī)定的理解上。

187號文件第三條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)，按下列方法和順序確認：1、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售同類房地產(chǎn)的平均價格確定;2、由主管稅務機關參照當?shù)禺斈晖惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。上述規(guī)定中“同一年度”“當年”如何理解?實務中存在分歧。

一種觀點認為，一期工程項目2014年6月開工，2014年7月取得預售許可證，應參照2014年市場平均銷售價格或交付新房時的價格，即每平方米8568元作為視同銷售單價，乘以全部回遷面積1.66萬平方米，認定回遷房視同銷售收入14222.88萬元。

還有一種觀點認為，《城市房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書》于2006年簽訂，根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)和187號文件的規(guī)定，對于這1.66萬平方米的回遷房，應按照2006年最早與回遷戶簽訂的《城市房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書》，及2013年12月31日甲公司與125戶回遷業(yè)主簽訂的《產(chǎn)權調(diào)換安置協(xié)議》來確認視同銷售收入。據(jù)此，等面積部分(0.67萬平方米)應按照單價每平方米3220.77元計算，確認收入2157.92萬元;超面積部分(0.99萬平方米)，應按照單價每平方米3127.66元，確認收入3096.38萬元，合計應確認收入5254.30萬元。

觀點：調(diào)換協(xié)議書具有法律效力

兩種觀點確認的視同銷售收入差額高達8900余萬元，涉及金額頗大，將對土地增值稅清算結果產(chǎn)生重要影響，并直接影響企業(yè)增值稅以及企業(yè)所得稅應納稅額的計算。實務中，房價總體上呈逐年上漲之勢。參照年度如何確認，將直接影響視同銷售收入的計算——這對房地產(chǎn)企業(yè)來說至關重要。

筆者認為，125戶回遷業(yè)主于2006年與其當時所在單位簽訂了《城市房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書》，明確了雙方的權利和義務。這份協(xié)議書是具有合同性質(zhì)的憑據(jù)，應于協(xié)議書簽訂時，即2006年起生效，并受到合同法的保護。甲公司于2013年12月31日與125戶回遷業(yè)主所在單位簽訂的《項目轉讓協(xié)議書》并與這125戶回遷業(yè)主簽訂的《產(chǎn)權調(diào)換安置協(xié)議》，屬于調(diào)換協(xié)議書的補充協(xié)議，并不影響調(diào)換協(xié)議書的法律效力。

按照協(xié)議書的約定，開發(fā)商依據(jù)相關規(guī)定，對被拆遷人實行“房屋產(chǎn)權調(diào)換”的補償方式，同時計算被拆遷房屋的補償金額和調(diào)換房屋的價格，結清產(chǎn)權調(diào)換的差價，這意味著在簽訂協(xié)議當年，回遷業(yè)主已向開發(fā)商支付了置換回遷房的預付款，這部分預付款是置換新房的全部款項，由舊房價值加差價款組成，同時，雙方還計算了差額，結清了產(chǎn)權調(diào)換的差價。

換句話說，這125戶回遷戶已經(jīng)“購買”了日后安置的回遷房。即使在回遷房交付年度，該房地產(chǎn)項目的市場銷售價格出現(xiàn)上漲，回遷業(yè)主也不會再向開發(fā)商支付差價;同理，如果該房地產(chǎn)項目的市場銷售價格下跌，開發(fā)商也不會將差價退還給回遷業(yè)主。也就是說，開發(fā)商向這125戶回遷業(yè)主提供1.66萬平方米回遷房，并不會因房價的上漲而從中獲益或取得收入。既然如此，也就不存在繳納土地增值稅的客觀基礎。

因此，筆者認為，187號文件中所規(guī)定的“同一年度”和“當年”，對于具有期房性質(zhì)的回遷房來說，應是簽訂《城市房屋拆遷產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書》當年，即為上述案例中的2006年。換句話說，對等面積置換的0.67萬平方米，按每平方米3220.77元計算;超面積部分的0.99萬平方米，應按每平方米3127.66元計算。合計應確認回遷房的銷售收入5254.30萬元。

來源：中國稅務報 2020年11月13日 版次：07

作者單位：國家稅務總局石家莊市稅務局第一稅務分局

2014年1月之前的解讀——

開發(fā)回遷房按成本價核定計稅解析<樊劍英>

2014年1月8日，國家稅務總局發(fā)布2014年第2號公告《國家稅務總局關于納稅人開發(fā)回遷安置用房有關營業(yè)稅問題的公告》，就納稅人開發(fā)回遷安置房有關營業(yè)稅問題進行了明確，公告自2014年3月1日起施行，公告生效前未作處理的事項，按照本公告規(guī)定執(zhí)行。

公告規(guī)定，納稅人以自己名義立項，在該納稅人不承擔土地出讓價款的土地上開發(fā)回遷安置房，并向原居民無償轉讓回遷安置房所有權的行為，按照《中人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第52號）第五條之規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅，其計稅營業(yè)額按財政部國家稅務總局令第52號第二十條第一款第（三）項的規(guī)定予以核定，但不包括回遷安置房所處地塊的土地使用權價款。

對于該公告的理解，筆者認為應特別注意土地使用權在誰的名下，以誰的名義立項的問題，其次是從實質(zhì)上分析土地使用權是否承擔了土地出讓價款。

一般來講，土地使用權在誰的名下，誰才可以立項，即便是合作建房，一方出地、一方出資金，也要求土地使用權辦理變更手續(xù)，方可以雙方名義辦理合建審批手續(xù)。公告明確提到“納稅人以自己名義立項”可以判斷出納稅人無論從實質(zhì)角度還是從名義上或形式上看均具備該回遷安置房土地的使用權。納稅人是否擁有土地使用權，決定了立項條件和稅收認定。

第一種情形——對方立項下代建模式

例如，某舊城改造項目，有部分棚戶區(qū)需要拆遷安置，光明房地產(chǎn)公司承接該項目投資建設。政府出讓給光明公司a地塊，土地出讓價款3000萬元，另外約定在a地塊之外的屬于政府所有的b地塊上要為政府建造回遷安置房100套，建造成本預計2000萬元，開發(fā)建設以及籌融資均由光明公司負責，竣工后政府回購，回購價款假設2500萬元。