房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“先租后售”是否按舊房申報(bào)土地增值稅)

一、舊房的界定

(一)總局的規(guī)定

財(cái)稅字199548號(hào)：新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。

稅總函2016309號(hào)：土地增值稅納稅申報(bào)表(三)還適用于以下從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人：將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用、出租等用途且已達(dá)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)舊房界定標(biāo)準(zhǔn)后，又將該舊房對(duì)外出售的。

(二)福建省的規(guī)定

閩財(cái)稅政199558號(hào)規(guī)定，新建房屋建成投入使用一年以上的房產(chǎn)確定為舊房，轉(zhuǎn)讓已使用的舊房，其價(jià)格按規(guī)定應(yīng)由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率確定，并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，新建成投入使用一年以內(nèi)的房產(chǎn)，按新房處理。

所以，按福建省現(xiàn)行的政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果自用或出租時(shí)間超過(guò)一年，應(yīng)按舊房進(jìn)行土地增值稅處理。

二、新房、舊房的主要差異點(diǎn)

與新房相比，舊房土地增值稅計(jì)算主要存在以下特點(diǎn)

(一)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格以及評(píng)估費(fèi)用作為扣除;

雖然名為舊房，但實(shí)際上是首次對(duì)外銷售，不存在以發(fā)票金額作為扣除的情況，僅能選擇重置成本價(jià)*成新率。

(二)沒(méi)有20%加計(jì)扣除;

(三)沒(méi)有10%房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除

(四)可扣除印花稅

直觀的感覺(jué)，舊房少了30%的扣除，大概率是對(duì)納稅人不利的。但其實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用過(guò)的產(chǎn)品按新房或舊房申報(bào)增值稅，并不存在哪種計(jì)算方式一定更劃算。

比如，對(duì)于比較早期的開發(fā)產(chǎn)品，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了巨幅的上漲，但原始的扣除項(xiàng)目金額很低，按新房計(jì)算土增增值稅是不利的。這種情況下，雖然按舊房計(jì)算土地增值稅，少了30%的扣除，但采用重置成本價(jià)能夠消除一部分房地產(chǎn)價(jià)格上漲的影響，反而是有利的。

轉(zhuǎn)讓舊房申報(bào)表表樣

三、爭(zhēng)議

按照現(xiàn)行的規(guī)定，以使用時(shí)間或磨損程度來(lái)適用不同的土地增值稅處理方式，不管在實(shí)務(wù)中還是理論界，實(shí)際上都存在比較大的爭(zhēng)議。

有專家學(xué)者認(rèn)為，土地增值稅中，舊房這一概念實(shí)際上是不夠嚴(yán)謹(jǐn)。國(guó)家稅務(wù)總局沒(méi)有給出具體的判斷標(biāo)準(zhǔn)，而是授權(quán)各省自行規(guī)定。有的省份認(rèn)為使用超過(guò)一年就算舊房;有的省份認(rèn)為使用超過(guò)五年就算舊房;有的省份認(rèn)為賬面轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)就算舊房;有的省份認(rèn)為辦理產(chǎn)權(quán)登記就算舊房，真是那個(gè)五花八門……

有專家學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)該將土地增值稅中“新房”、“舊房”的規(guī)定，改為“存量房”、“增量房”。增量房俗稱一手房，指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房。存量房俗稱二手房，是指房地產(chǎn)開發(fā)商已對(duì)外出售的商品房。筆者也以為，這種觀點(diǎn)似乎更有道理。

首先，按現(xiàn)行的規(guī)定來(lái)區(qū)分“新房”、“舊房”并采用不同的土地增值稅計(jì)算方式，其實(shí)是比較容易認(rèn)為操縱的。

其次，現(xiàn)行的規(guī)定似乎影響了稅收鏈條的完整。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租一段時(shí)間后再出售，如果要當(dāng)他是舊房，那他的前一個(gè)環(huán)節(jié)就應(yīng)該要已經(jīng)報(bào)過(guò)土地增值稅，不然整個(gè)鏈條看來(lái)是不夠完整的。但實(shí)際上他仍然是首次對(duì)外出售，在房地產(chǎn)交易中心過(guò)戶的時(shí)候他還是毫無(wú)疑問(wèn)的一手房，賬面成本也能夠準(zhǔn)確核算，這個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)該要按照新房來(lái)申報(bào)土地增值稅。

所以，筆者的觀點(diǎn)還是認(rèn)為凡是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新建的商品房(增量房)，在土地增值稅處理時(shí)，都應(yīng)該填報(bào)申報(bào)表二，即現(xiàn)行的新房土地增值稅處理;凡是已經(jīng)對(duì)外銷售過(guò)的，在市場(chǎng)上流通的(存量房)，再次銷售時(shí)，填報(bào)申報(bào)表三，即現(xiàn)行的舊房土地增值稅處理。

來(lái)源：財(cái)稅二三事 作者：何其輝

2008年11月的解析——

房產(chǎn)先租后售所得稅的處理辦法

不久前，國(guó)家稅務(wù)總局在對(duì)原房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知重新修訂的基礎(chǔ)上，下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào))，新規(guī)定自今年1月1日起執(zhí)行。通知在明確規(guī)范和統(tǒng)一房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)所得稅征收的同時(shí)，也為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品先租后售所得稅的處理提供了不同的方法。

例如，a企業(yè)為一房地產(chǎn)開發(fā)公司，目前有3000萬(wàn)元的開發(fā)產(chǎn)品由于各種原因暫時(shí)無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)外銷售;為了減少損失，增加收入，公司決定將該部分房產(chǎn)先行出租，待條件合適時(shí)再行銷售。在這過(guò)程中按國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文件的規(guī)定，公司既可以將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，也可以繼續(xù)按開發(fā)產(chǎn)品管理，二者的所得稅處理因此也不相同。

若a企業(yè)采用將上述房產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)管理，五年后以3800萬(wàn)元的價(jià)格實(shí)現(xiàn)對(duì)外銷售。根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文件關(guān)于開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)時(shí)應(yīng)視同銷售，其收入(或利潤(rùn))確認(rèn)方法和順序?yàn)椋喊幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格;由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定;按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定;開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的規(guī)定。所以a公司當(dāng)年在這一過(guò)程中的所得稅為3000×(1+15%)-3000×33%=148.5(萬(wàn)元)(成本利潤(rùn)率按15%計(jì)算)。因此該固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值為3450萬(wàn)元，由于開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)管理，因而可按稅法規(guī)定扣除折舊費(fèi)用(折舊年限以20年計(jì)，不考慮殘值和其他因素)，所以每年可抵免的所得稅為(3450÷20)×33%=56.93(萬(wàn)元)，a企業(yè)上述行為的稅負(fù)為91.57萬(wàn)元(148.5-56.93)，4年后的終值為91.57×1.2625=115.61(萬(wàn)元)(利率按6%計(jì)算，下同);后4年每年可抵免的所得稅終值為56.93×4.3746=249.05(萬(wàn)元)。

如果將房產(chǎn)對(duì)外銷售時(shí)，根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文件的規(guī)定，按銷售固定資產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理，由于其轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時(shí)未繳納營(yíng)業(yè)稅，因此其稅負(fù)為營(yíng)業(yè)稅=3800×5%=190(萬(wàn)元)，營(yíng)業(yè)稅金及附加為19萬(wàn)元，假定增值率未超過(guò)20%，不考慮承擔(dān)土地增值稅(下同)，所得稅=3800-3450+(3450÷20)×5-190-19)×33%=331.16(萬(wàn)元)(不考慮其他因素，下同)。5年合計(jì)總稅負(fù)終值=331.16+190+19+115.61-249.05=406.72(萬(wàn)元)。

如果a公司將上述出租房產(chǎn)仍按開發(fā)產(chǎn)品管理，其他條件不變。則根據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)文件的規(guī)定，凡未將租賃的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，在出售時(shí)仍按銷售開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。所以其營(yíng)業(yè)稅為3800×5%=190(萬(wàn)元)，營(yíng)業(yè)稅金及附加為19萬(wàn)元，假定增值率仍未超過(guò)20%，因此不考慮土地增值稅。由于開發(fā)企業(yè)未將其轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)管理，因而不得扣除折舊費(fèi)用。因此所得稅=(3800-3000-190-19)×33%=195.03(萬(wàn)元)，總稅負(fù)為404.03萬(wàn)元。