轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的增值稅率(不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅稅率是多少)

下面就說一下如果以企業(yè)名義購買不動產(chǎn)后，過了幾年增值了，再轉(zhuǎn)讓時要繳多少稅？

直接賣給企業(yè)或個人

在增值稅上如果是一般計稅方式，按照9%繳納增值稅，增值稅銷項稅額是售價全額÷（1+9%）×9%；如果可以按照簡易計稅方式，征收率為5%，增值稅額為轉(zhuǎn)讓差額÷（1+5%）×5%。簡易計稅的僅適用于2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)或小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)。

其轉(zhuǎn)讓所得（收入減成本費用）并入企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額中。

土地增值稅的計算較為復(fù)雜，要計算出增值額、增值稅率，最高的稅率為60%，此外對于不動產(chǎn)的取得價格有三種方式：評估價格、購房發(fā)票價格、或核定征收。

印花稅為按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)繳納，稅率為0.5‰。

具體的計算上，舉例假設(shè)以購房發(fā)票作為扣除來計算，某企業(yè)在3年前購入一不動產(chǎn)，價格為200萬（不含稅），現(xiàn)以800萬元出售。企業(yè)按照一般計稅方式，支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費用10萬元。

增值稅為800÷（1+9%）×9%=66.1萬元（不考慮其他進(jìn)項稅額）

附加稅費為66.1×(7%+3%+2%)=7.93萬元

印花稅為800÷（1+9%）×0.5‰=0.37萬元

土地增值稅扣除項目=發(fā)票所載金額×1+(轉(zhuǎn)讓年度-購買年度)×5%)+ 與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費用=200×1+3×5%)+7.93+0.37+10 = 248.3(萬元)。

增值額為800÷（1+9%）-248.3=485.6(萬元)。

增值率為485.6÷248.3=196%

應(yīng)納土地增值稅稅額為485.6×50%-248.3×15%=205.6(萬元)

企業(yè)所得稅為【800÷（1+9%）-200-7.93-0.37-205.6】×25%=80萬（僅就轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所繳納）

累計的稅金合計為360萬，約占到了轉(zhuǎn)讓不動所得67%！實在是高！

這時可能有的人認(rèn)為如果是以個人名義購買不動產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓的話，土地增值稅可以免。其實非也，在土地增值稅暫行條例實施細(xì)則中規(guī)定，個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。因此我們在本文討論的是非住房，不屬于住房的話，在土地增值稅中，只要是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

其實您得這么考慮：這些稅金中最多的是土地增值稅，之所以為土地增值稅，就是由于土地的增值帶來了納稅，土地的增值并不是企業(yè)經(jīng)營的成果，而是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、市場環(huán)境的變化導(dǎo)致的增長，這些增長的效益說得簡單些，等于國家給企業(yè)帶來了福利，本身就是意外之財，多繳些稅給國家就不要有怨言啦！

企業(yè)與企業(yè)之間的轉(zhuǎn)讓

在很多稅收籌劃的案例中，都有涉及到不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情況，事實上國家對重組的事項確實有很多的優(yōu)惠政策，比如資產(chǎn)重組過程中將不動產(chǎn)、土地使用權(quán)等進(jìn)行打包轉(zhuǎn)讓（資產(chǎn)連同相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓）的情況不征收增值稅。

對于所得稅來說，若滿足特殊性稅務(wù)處理的重組行為、或者以非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行投資的條件，都就無需繳納所得稅。但是企業(yè)所得稅并非是優(yōu)惠政策，而是一種遞延納稅的政策，也就是說轉(zhuǎn)讓方暫時不納稅，而將應(yīng)納的稅收無限期地延續(xù)給了受讓方或被投資企業(yè)，整體的企業(yè)所得稅并沒有減少。

像本文所討論的情況，如果企業(yè)原來購買不動產(chǎn)時就是準(zhǔn)備未來漲價了就出手賺取差價的，這是要收到真金白銀的，就不符合重組的優(yōu)惠條件，也就無法享受企業(yè)所得稅的優(yōu)惠。

也有的案例是利用虧損企業(yè)來收購，然后再轉(zhuǎn)讓，這時可以將應(yīng)納稅所得額留在虧損企業(yè)中消化掉，不繳納企業(yè)所得稅。但是要想操作成功，前后至少需要1年的時間才能滿足條件，受讓方是否能接受，而且還存在反避稅的風(fēng)險，中間的收購成本、時間、人力、風(fēng)險等成本與節(jié)省的稅收相比，可能就得不償失了。

稅負(fù)最重的土地增值稅也是如此，只有滿足企業(yè)合并、分立、單位、或者以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，才滿足不征土地增值稅的條件。

因此，只要是賣，無論是直接賣不動產(chǎn)，還是間接地賣股權(quán)均需要繳納土地增值稅。