固定資產(chǎn)評估報告怎么入賬(固定資產(chǎn)入賬評估報告)

本文擬結(jié)合固定資產(chǎn)征收、處置審計工作實(shí)務(wù)，闡述資產(chǎn)評估活動中評估單位的委托主體、委托程序及評估報告中存在的問題，并提出相關(guān)的對策措施。

突出的問題

(一)評估前期評估單位的委托主體及委托程序存在的問題

1、評估單位的委托程序與相關(guān)規(guī)定不符

評估單位的委托程序應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定。在審計中發(fā)現(xiàn)，主辦單位在履行招標(biāo)或政府采購程序前就與評估單位簽訂了意向合同，不符合相關(guān)招投標(biāo)法和政府采購程序的規(guī)定。如某項目單位在評估前就指定評估單位開展評估前期工作，待評估單位評估完成出具評估報告后，再與評估單位直接簽訂評估合同。

2、評估單位的委托主體不符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

評估單位選取的主體應(yīng)符合相關(guān)法規(guī)之規(guī)定，如在審計中發(fā)現(xiàn)，某國有企業(yè)在處置某湖面資產(chǎn)時，該單位直接聘請評估單位對資產(chǎn)進(jìn)行評估，而根據(jù)該省的相關(guān)法規(guī)，評估單位的選取應(yīng)由省國有資源廳聘請，不應(yīng)該由某國有企業(yè)直接聘請，與該省對于評估單位委托的相關(guān)法規(guī)不符。

(二)評估過程中固定資產(chǎn)評估報告存在的問題

1、評估基準(zhǔn)日的選擇不合理

固定資產(chǎn)的價格隨時間的變化而變化,不同的評估基準(zhǔn)日將產(chǎn)生不同的評估結(jié)果。選擇的評估基準(zhǔn)日應(yīng)使評估結(jié)果有效地服務(wù)于評估目的,避免由于評估基準(zhǔn)日選擇不當(dāng)造成評估價值偏離實(shí)際。因此,選擇何時作為評估基準(zhǔn)日,取決于特定的評估目的。一般說來,評估時采用的是評估基準(zhǔn)日的市場情況和價格標(biāo)準(zhǔn),但資產(chǎn)的狀態(tài)可能并非總是評估基準(zhǔn)日的狀態(tài),這同樣要由評估目的來決定。應(yīng)核實(shí)評估基準(zhǔn)日是否滿足評估目的和相應(yīng)的資產(chǎn)狀態(tài),以便確反映與評估目的相對應(yīng)的評估價值。

在項目審計中發(fā)現(xiàn)，存在評估報告選定的評估基準(zhǔn)日不滿足評估目的和相應(yīng)的資產(chǎn)狀態(tài)的現(xiàn)象，如有些被征收單位為了獲得更多的利益，與評估公司串通，不按評估準(zhǔn)則的規(guī)定要求選擇評估基準(zhǔn)日，由于評估基準(zhǔn)日選擇不適當(dāng)，造成評估公司出具的評估報告高估資產(chǎn)價值。

2、評估依據(jù)不適當(dāng)

評估依據(jù)是評估工作的基準(zhǔn)，所引用的法律法規(guī)和技術(shù)參數(shù)資料應(yīng)具有時間性和實(shí)效性，評估依據(jù)不能是已廢止的法律法規(guī)。

在審計中發(fā)現(xiàn)，評估報告采用評估依據(jù)不適當(dāng)，引用已廢止的法律法規(guī)為依據(jù)進(jìn)行評估的現(xiàn)象。如在某房屋征收項目審計中發(fā)現(xiàn)評估公司出具的評估報告依據(jù)為已經(jīng)廢止的法規(guī)，從而導(dǎo)致該征收項目多補(bǔ)償金額達(dá)800多萬元。

3、評估方法選用不合理

資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)現(xiàn)行價值進(jìn)行評定估算的一種專業(yè)活動，常用的評估方法有現(xiàn)行市價法、重置成本法、收益現(xiàn)值法、清算價格法。不同的評估方法對同一項目進(jìn)行評估，其評估價值結(jié)果差異較大。

在審計中發(fā)現(xiàn)，評估中選用的評估方法未能合理確定國有資產(chǎn)的價值，造成少評估資產(chǎn)價值，從而在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時造成國有資產(chǎn)的損失。如在某國有企業(yè)湖面資產(chǎn)處置中，應(yīng)按現(xiàn)行市價法進(jìn)行評估，按現(xiàn)行市價法評估應(yīng)根據(jù)2011年的《某市基準(zhǔn)地價技術(shù)報告》、省物價局和省國土資源廳《關(guān)于某市2010年土地級別與基準(zhǔn)地價更新成果的批復(fù)》文件，該湖面資產(chǎn)采用區(qū)位價評估價值應(yīng)為35022萬元。而評估公司沒有選用該評估方法，評估該湖面資產(chǎn)是以《省人民政府關(guān)于公布征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價的通知》為依據(jù)，分別按照年產(chǎn)值15倍計算土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。按上述方式計算估算湖面資產(chǎn)價值3500萬元，存在低估行為，該資產(chǎn)少評估31522萬元。

4、評估報告質(zhì)量出現(xiàn)重大瑕疵

評估公司出具的評估報告應(yīng)保證評估質(zhì)量，避免出現(xiàn)重大瑕疵，特別是評估報告中標(biāo)的物應(yīng)真實(shí)存在，材料收集應(yīng)準(zhǔn)確詳實(shí)，數(shù)據(jù)處理和計算應(yīng)確，評估單位應(yīng)按照其對應(yīng)的步驟開展工作，評估工作質(zhì)量要符合評估要求。

在審計中發(fā)現(xiàn)，評估報告質(zhì)量出現(xiàn)重大瑕疵，評估報告中存在標(biāo)的物虛構(gòu)，材料收集不準(zhǔn)確詳實(shí);數(shù)據(jù)處理和計算不確;評估項存在重復(fù)評估;評估依據(jù)不充分的現(xiàn)象。審計人員一般以工程造價、財務(wù)人員為主，應(yīng)從工程造價、財務(wù)相關(guān)專業(yè)角度去評定評估報告標(biāo)的物的真實(shí)性、材料收集的準(zhǔn)確詳實(shí)性、數(shù)據(jù)處理和計算的確性、評估項評估的重復(fù)性、評估依據(jù)的充分性等，從而判定評價值是否合理。

(1)固定資產(chǎn)標(biāo)的物虛構(gòu)，材料收集不準(zhǔn)確詳實(shí)

從工程造價角度方面看：評估報告中標(biāo)的物是否有采購合同，如在某加油站項目審計中，通過查閱資料發(fā)現(xiàn)沒有加油設(shè)備采購合同，審計人員通過現(xiàn)場勘查和調(diào)用衛(wèi)星圖片對比分析進(jìn)行核實(shí)，發(fā)現(xiàn)該加油站設(shè)備標(biāo)的物為虛構(gòu)，從而虛增評估價值。

從財務(wù)角度方面看：固定資產(chǎn)標(biāo)的物應(yīng)核實(shí)是否有設(shè)備采購發(fā)票及付款憑證等來驗證標(biāo)的物是否虛構(gòu)，材料收集是否準(zhǔn)確詳實(shí)。

(2)數(shù)據(jù)處理和計算不確

從工程造價角度方面看：一是評估報告中評估項單價是否合理，應(yīng)通過與造價信息價比照、結(jié)合市場詢價等方法進(jìn)行確定。如某加油站項目審計中，發(fā)現(xiàn)某加油設(shè)備價格與同期市場價格相比較，高出市場價格幾倍，造成評估價格虛高;二是數(shù)量是否準(zhǔn)確，如某項目審計中，發(fā)現(xiàn)評估報告中直接引用了測繪公司出具的測繪數(shù)據(jù)，而經(jīng)現(xiàn)場測量和實(shí)地踏勘證實(shí)該測繪數(shù)據(jù)與事實(shí)不符，為虛假數(shù)據(jù)：評估報告中護(hù)坡體積5556.138立方米，經(jīng)現(xiàn)場踏勘測量實(shí)際護(hù)坡體積不到415立方米。

從財務(wù)角度方面看：評估報告中固定資產(chǎn)如房屋、機(jī)械設(shè)備等拆舊年限取值和計算是否準(zhǔn)確，如審計中發(fā)現(xiàn)評估報告中機(jī)器設(shè)備拆舊年限不確，經(jīng)核實(shí)，該機(jī)械設(shè)備使用年限為15年，已使用12年，而評估報告中全部按九五新進(jìn)行估價，造成高估價值。

(3)存在重復(fù)評估

評估報告中評估項的重復(fù)評估導(dǎo)致評估費(fèi)用重復(fù)計取，高估評估價值，要特別注意評估各項之間的銜接。在審計中發(fā)現(xiàn)，某項目土方回填平整費(fèi)用已包含在建筑物評估價值中，而評估公司出具的土地補(bǔ)償評估報告又重復(fù)計取了該項土方回填平整費(fèi)用，該土方回填平整費(fèi)用屬于重復(fù)評估計取。

(4)評估依據(jù)不充分

評估中，評估依據(jù)應(yīng)充分，在審計中發(fā)現(xiàn)，評估人員按經(jīng)驗主觀給出資產(chǎn)的重置價格，對于確定固定資產(chǎn)價值的評估依據(jù)不充分的現(xiàn)象普遍存在。如在某項目房屋評估報告中，評估人員給出的房屋重置價格沒有按照《某市物價局房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)的通知》規(guī)定的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行價格確定，而是評估人員主觀上確定了房屋的重置價格，評估報告確定的房屋重置價格與文件規(guī)定的房屋重置價格標(biāo)準(zhǔn)存在較大的差異，從而造成高估房屋評估價值500多萬元。

解決的對策

1、加強(qiáng)評估工作的管理，規(guī)范評估單位的委托程序及委托主體。項目審計中，對于評估單位的委托及委托主體是否符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，審計人員應(yīng)要求相關(guān)項目單位提供評估單位委托流程，根據(jù)法律法規(guī)判斷委托流程是否符合國家及地方相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，特別要關(guān)注地方相關(guān)法律法規(guī)。審計人員要熟悉國家及地方相關(guān)方面的法律法規(guī)，根據(jù)項目特點(diǎn)，以事實(shí)為依據(jù)，以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩，作出準(zhǔn)確合理判斷。

2、在項目審計中，對于資產(chǎn)評估報告中評估基準(zhǔn)日的選擇，應(yīng)重點(diǎn)審查評估基準(zhǔn)日是否符合有關(guān)評估準(zhǔn)則的規(guī)定要求，是否符合項目實(shí)際，將評估基準(zhǔn)日的選擇列為審計的關(guān)鍵點(diǎn)，避免由于評估基準(zhǔn)日選擇不當(dāng)造成標(biāo)的物評估價值失常。

3、對于評估依據(jù)是否適當(dāng)應(yīng)重點(diǎn)審核評估過程中所引用的法律法規(guī)和技術(shù)參數(shù)資料等是否適當(dāng)，評估依據(jù)應(yīng)采用現(xiàn)行的國家和地方相關(guān)法律法規(guī)，不能采用已廢止或過期的法律法規(guī)，以確保評估依據(jù)具有實(shí)效性和符合性。審計人員在審計前，要全面了解熟悉項目情況，收集齊全相關(guān)的法律法規(guī)及技術(shù)參數(shù)資料，列表對照各法律法規(guī)及技術(shù)參數(shù)的適用主體、適用范圍、有效時間等，結(jié)合項目實(shí)際情況判定所引用的法律法規(guī)和技術(shù)參數(shù)資料等是否適當(dāng)。

4、對評估報告中評估方法運(yùn)用的合理性，應(yīng)重點(diǎn)審核評估方法是否符合相關(guān)評估準(zhǔn)則的規(guī)定要求，評估方法及技術(shù)參數(shù)選取是否合理。評估方法運(yùn)用是否合理對于評估價值的準(zhǔn)確性和合理性至關(guān)重要，因此在評估方法的選擇運(yùn)用上，應(yīng)因地制宜和因事制宜，不可機(jī)械地按某種模式和某種順序進(jìn)行選擇，選擇的評估方法應(yīng)保證評估目的。因此，審計人員應(yīng)對評估報告是否采用了與評估目的和評估對象的特征相適應(yīng)的恰當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行認(rèn)真的審核。根據(jù)經(jīng)驗，采用多種評估方法對同一標(biāo)的物進(jìn)行評估，對不同的評估價值進(jìn)行比較，如果相差值在合理范圍內(nèi)，說明評估方法適用，評估價值合理;如果相差值比較大，不在合理范圍內(nèi)，應(yīng)針對評估方法選用是否與評估項目特點(diǎn)和評估目的相適用進(jìn)行論證，從而選擇合理的評估方法。對于該問題建議相關(guān)職能部門針對不同的評估方法編制適當(dāng)?shù)哪０澹蚣苁竭x取，而不是由評估單位隨意自行選擇，主辦單位在與評估單位簽訂評估合同時，在合同中明確評估方法的選用，這樣能避免評估方法選用不當(dāng)造成評估價值出現(xiàn)較大差異的情況產(chǎn)生。

5、評估報告質(zhì)量出現(xiàn)重大瑕疵，存在標(biāo)的物虛構(gòu)、料收集不準(zhǔn)確詳實(shí)、數(shù)據(jù)處理和計算不確、重復(fù)評估、評估依據(jù)不充分等問題，審計人員應(yīng)重點(diǎn)審核評估單位是否按照其對應(yīng)的步驟開展工作，評估工作質(zhì)量是否符合要求，應(yīng)從評估總體合理性把握，復(fù)核其重要的評估工作底稿，關(guān)注評估依據(jù)是否充分，對于標(biāo)的物及材料收集的準(zhǔn)確詳實(shí)性和數(shù)據(jù)真實(shí)性審計人員應(yīng)主要予以監(jiān)督核實(shí)。同時，應(yīng)從審計的專業(yè)角度，如工程造價、財務(wù)等方面去核實(shí)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性，對評估報告中提供和引用的數(shù)據(jù)應(yīng)重點(diǎn)審核，復(fù)核是否存在虛假數(shù)據(jù)，是否與事實(shí)相符，必要時，進(jìn)行現(xiàn)場測量和實(shí)地踏勘，以及利用衛(wèi)星地圖對比分析等方式復(fù)核評估報告中的數(shù)據(jù)與實(shí)際數(shù)據(jù)是否一致。評估報告中重復(fù)評估問題要理清評估各項之間的銜接，如土地評估與建筑物評估中有關(guān)費(fèi)用的銜接，可恢復(fù)使用機(jī)械設(shè)備與不可恢復(fù)使用機(jī)器設(shè)備界定的銜接等，使評估各項之間不重算、不漏算，確保各評估項費(fèi)用不重復(fù)計取。因此，應(yīng)充分發(fā)揮審計人員的專業(yè)特性，從造價、財務(wù)等多角度去核實(shí)評估核實(shí)評估報告數(shù)據(jù)真實(shí)性和準(zhǔn)確性，同時，結(jié)合利用現(xiàn)場測量和實(shí)地踏勘以及衛(wèi)星地圖、政府信息平臺和相關(guān)數(shù)據(jù)庫信息等手段去復(fù)核。