房地產(chǎn)開發(fā)成本明細科目一覽表(房地產(chǎn)開發(fā)成本明細科目)
土地費用=土地出讓金+拆遷安置補償費(城鎮(zhèn)土地)或征地費用(農(nóng)業(yè)用地)
2、建安工程費
主要指建造建筑物所發(fā)生的建筑工程費用，設備采購費用及安裝工程費用等。一般按樓層和結構進行估算。
3、前期工程費
項目前期規(guī)劃、設計、可研費用可按總投資的一定百分比進行估算，水文地質(zhì)勘察可根據(jù)工程量估算，三通一平的費用可根據(jù)實際工程量計算。一般前期工程費占建安工程費的3.5%—6。
4、基礎設施建設費
建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。一般按實際工程量估算，通常占建安費的15%左右。
5、公共設施配套建設費
居住小區(qū)內(nèi)為居民服務配套建設的各種非營利性的公共配套設施的建設費用。一般按規(guī)劃指標和實際工程量計算，也可按配套項目的建筑面積和單價來計算，也可按建安費的3%—5%估算。
6、開發(fā)期間稅費
各地區(qū)不同，繳納的稅費也不同。一般按建安費的8%—15%估算。
7、其他費用
按當?shù)赜嘘P部門的費率估算，約占建安費的3%。也可以把此項直接并入開發(fā)期間稅費進行估算。
8、不可預見費
一般取1—7項之和的1%—3%，或建安費的2%-5%。
二、開發(fā)費用
9、管理費用
開發(fā)成本的2%-3%。
10、財務費用
為了計算簡便，一般假定借款當期均在期中支出，其后各期按全期計算，還款當期按期末還款，按全期計息。
11、銷售費用
一般取銷售收入的3%—5%。
房地產(chǎn)公司發(fā)生開發(fā)成本的會計分錄怎么做
(1)開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：
土地征用及拆遷補償費(土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費);前期工程費(規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”);基礎設施費(小區(qū)道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化);建筑安裝工程費(支付給承包單位的建筑安裝工程費);公共配套設施費(居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出)，分別設置“土地開發(fā)”與“配套設施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設置二級明細?？筛鶕?jù)上述六項來設置三級明細科目
①開發(fā)土地成本費用：
借：開發(fā)成本——土地開發(fā)
貸：銀行存款
或應付賬款——xx公司
分配開發(fā)的間接費用
借：開發(fā)成本——土地開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
結轉開發(fā)土地成本費用
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)
②配套設施開發(fā)
計算公式：
某項開發(fā)產(chǎn)品預提配套設施開發(fā)費=該項開發(fā)產(chǎn)品的預算成本(或計劃成本)*配套設施預提率
配套設施費預提率=該配套設施預算成本(或計劃成本)/應負擔該設施開發(fā)產(chǎn)品的預算成本(或計劃成本)*100%
發(fā)生的配套設施費用(自用的建筑場地的開發(fā))
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
貸：開發(fā)產(chǎn)品
支付的配套設施開發(fā)費用
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
貸：銀行存款
同時領用庫存設備或是材料開發(fā)
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
貸：庫存設備或庫存材料
分配應負擔的開發(fā)間接費用
借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
結轉配套設施開發(fā)成本
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)
③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用(能夠分清對象的)
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：銀行存款
④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種
出包給外單位進行施工建造(根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結算單)
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
自已組織施工的
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：銀行存款
或應付賬款——應付工程款
應付工資
⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設的工程項目
企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出
借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
貸：銀行存款
或庫存材料
或現(xiàn)金
結轉開發(fā)的間接費用
借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
工程竣工后結轉成本
借：開發(fā)成本——代建工程
貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)
借：主營業(yè)務成本——代建工程結算成本
貸：開發(fā)成本——代建工程
(2)開發(fā)間接費用：所屬直接組織和管理開發(fā)發(fā)生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷發(fā)生的間接費用等
借：開發(fā)間接費用
貸：銀行存款
或應付賬款
或應付工資
分配開發(fā)的間接費用
借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)
貸：開發(fā)間接費用
竣工房屋開發(fā)成本的結轉
借：開發(fā)產(chǎn)品