城鎮(zhèn)土地使用稅計入什么科目(土地使用稅計入什么科目)

突然看到河南稅務(wù)機(jī)關(guān)的一則答疑，非常震驚，先分享出來：

問題內(nèi)容：

國家稅務(wù)總局在2013年1月15日網(wǎng)上答疑，提到房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地使用稅可以計入開發(fā)成本。河南省局有沒有出臺類似的地方規(guī)范性文件？能不能計入開發(fā)成本？

答復(fù)內(nèi)容：

您好！您所咨詢的問題收悉。現(xiàn)針對您所提供的信息回復(fù)如下：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費(fèi)用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

因此，根據(jù)上述文件，河南省局沒有出臺類似的地方規(guī)范性文件。城鎮(zhèn)土地使用稅屬于“土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”，應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，進(jìn)行相應(yīng)企業(yè)所得稅處理。

感謝您的咨詢！上述回復(fù)僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯(lián)系12366納稅服務(wù)熱線或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

答復(fù)單位:國家稅務(wù)總局河南省稅務(wù)局

2021-06-01

上面所稱國稅總局2013年1月15日網(wǎng)上答疑干脆也羅列出來大家看看：

問題內(nèi)容：

你好，很多人認(rèn)為一般企業(yè)的土地使用稅是入的管理費(fèi)用，但對于房地產(chǎn)企業(yè)，達(dá)到竣工備案之前的土地使用稅應(yīng)是土地成本的一部分，要入開發(fā)成本，待竣工備案后再交納土地使用稅才入管理費(fèi)用。對此總局并無明文規(guī)定，只是會計準(zhǔn)則和稅務(wù)文件例舉時是說的入管理費(fèi)用，沒有對房地產(chǎn)企業(yè)的明確規(guī)定，各地稅局掌握不盡相同，故請教總局如何處理。另，一些專家認(rèn)為土地使用稅是土地使用費(fèi)的一種形式或者是一脈相承，故兩者可以等同處理，不知有無道理。

請總局回復(fù)，不要總局轉(zhuǎn)廣東省局省局再轉(zhuǎn)市局然后就無下文了，明確回答一次好不好。

問題回復(fù)：

您好：

您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復(fù)如下：

對于你所提問題，現(xiàn)行稅收政策規(guī)定暫不夠明確，但這一問題對企業(yè)所得稅實(shí)際影響不大，主要涉及房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅核算問題。房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處，一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計入管理費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目竣工之前，所繳納的土地使用稅按受益原則計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的部分，在稅務(wù)總局對該問題進(jìn)一步明確之前，暫可以視為開發(fā)成本的一部分。

上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。

歡迎您再次提問！

國家稅務(wù)總局

2013/01/15

總局的失誤與河南局的取巧

先說說總局的答疑，提問題的企業(yè)要求總局明確回答土地使用稅究竟是管理費(fèi)用還是土地成本，總局在答疑中也的確面回答了這個問題，首先說這事對所得稅最終結(jié)果沒影響，差異只是在于當(dāng)年費(fèi)用扣除還是最后成本扣除，實(shí)質(zhì)性影響在于土增清算，總局認(rèn)為這事還是比較有爭議，建議先計入開發(fā)成本。還特別提到受益原則，意思應(yīng)該是屬于哪塊地的計入哪塊地成本，屬于哪個業(yè)態(tài)的計入哪個業(yè)態(tài)成本。受益原則沒有問題，問題在于土地使用稅究竟應(yīng)不應(yīng)該計入土地成本？

可以參考的文件有《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度》（財會201317號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)兩個文件，兩份文件在解釋土地成本構(gòu)成時均提到了一個內(nèi)容：土地使用費(fèi)。那么土地使用費(fèi)究竟是不是土地使用稅？

總局答疑的問題在于此問題的理解錯誤，首先可以肯定，土地使用費(fèi)絕不是土地使用稅，一字之差，謬以千里。目前對于土地使用費(fèi)的含義有兩種理解：

一種是理解為“新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)”，依據(jù)為三個文件，分別是：《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)200428號）、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)200631號）和《財政部 國土資源部 中國人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》財綜200648號；

另一種理解是外商投資企業(yè)繳納的土地使用費(fèi)，依據(jù)為《中人民共和國中外合資經(jīng)營企業(yè)法》。

但無論哪一種，都清晰區(qū)別于土地使用稅。因此，土地使用稅不是土地使用費(fèi)，不能計入土地成本。

河南局的答疑有點(diǎn)取巧，在判斷可以計入土地成本時，只說了進(jìn)行相應(yīng)所得稅處理，壓根沒提土地增值稅，而這個問題的關(guān)鍵恰恰不是所得稅，而是土地增值稅。

土地使用稅究竟如何進(jìn)行財稅處理？

既然搞清楚了土地使用費(fèi)和土地使用稅的區(qū)別，答案就變得比較清楚，按照《財政部關(guān)于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知》（財會201622號）文件規(guī)定：

全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、教育費(fèi)附加及房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)；利潤表中的“營業(yè)稅金及附加”項目調(diào)整為“稅金及附加”項目。

這就意味著土地使用稅作為稅金，應(yīng)式計入營業(yè)稅金及附加，在企業(yè)所得稅前?？鄢Ｄ敲丛谕恋卦鲋刀惽笆欠窨梢宰鳛槎惤鹂鄢?？實(shí)務(wù)中依然頗多爭議，大多數(shù)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)只認(rèn)可城建、教育附加和地方教育附加三項。這一點(diǎn)尤其需要注意。

總結(jié)：

1、土地使用費(fèi)不是土地使用稅，不可混為一談；

2、土地使用費(fèi)屬于土地成本，會計、所得稅和土地增值稅均可以稅前扣除；