留用地項目開發(fā)涉稅簡析（土地增值稅）
方式一、村股份公司以土地作價入股
村股份公司以土地投資入股到項目公司，需視同銷售，涉及稅費：增值稅3%(小規(guī)模納稅人);附加稅費0.36%;所得稅大概2.5%(通常村股份公司按照核定征收，不同地區(qū)征收率有差異);由于土地原始成本很少，土地增值稅適用最高稅率60%;稅負(fù)率最高達(dá)65%以上。
項目公司需交過戶契稅3%。
假設(shè)土地評估價為1億元，村股份公司向項目公司開具相應(yīng)增值稅專用發(fā)票，項目公司代村股份公司繳納6,586萬元的稅費(增值稅及附加、土增稅、企業(yè)所得稅)。項目公司憑發(fā)票將1億元計入土地成本，進項稅憑票抵扣;但由于繳納的6,586萬元的稅費對應(yīng)的完稅憑證抬頭是村股份公司，不能進項目公司的土增稅成本。
優(yōu)點：不用支付地價1億元，但可以以1億元作為土地成本。
劣勢：代村股份公司繳納的稅費不能進土增稅成本。
方式二、租賃村股份公司土地，以村股份公司名義報建
1、村股份公司僅收土地租金，不要房子，開發(fā)商針對所有房產(chǎn)轉(zhuǎn)租
開發(fā)商a公司租村股份公司的土地，以村股份公司名義報建，產(chǎn)權(quán)在村股份公司名下。設(shè)立資金共管賬戶，由a公司監(jiān)管，a公司將建造支出以向村股份公司提供借款或支付土地租金的方式轉(zhuǎn)入共管賬戶;待開發(fā)完成后，a公司再低價向村租賃房產(chǎn)，再對外轉(zhuǎn)租，由于轉(zhuǎn)租不用交房產(chǎn)稅，因此僅由村按照較低的租金繳納房產(chǎn)稅，由于a公司是打包租入，價格可以遠(yuǎn)低于散租價格，例如對外出租為100單位，可以向村股份公司以50單位整體租入，則村股份公司按50單位繳納12%的房產(chǎn)稅(實際由a公司承擔(dān))。
村股份公司出租土地繳納增值稅(3%，小規(guī)模納稅人)、所得稅(2.5%)，不涉及房產(chǎn)稅。
村股份公司出租房屋需繳納增值稅(5%，小規(guī)模納稅人)、房產(chǎn)稅(租金的12%)、所得稅。
a公司對外出租房屋不再繳納房產(chǎn)稅，繳納增值稅(9%，扣除取得村股份公司的進項稅)、所得稅(25%，扣除租入成本)。
2、村股份公司不收土地租金，要房子，開發(fā)商針對剩余房產(chǎn)轉(zhuǎn)租
a租地未付錢，后續(xù)分房給村股份公司，例如給村股份公司分40%物業(yè)，剩余60%房子由村股份公司低價租給a,a轉(zhuǎn)租給客戶。
方式二的風(fēng)險較大，土地屬于村股份公司，a公司不具有控制權(quán)。
若能由開發(fā)商對項目公司控股，則方式二的優(yōu)勢是：控制風(fēng)險;可以根據(jù)項目具體情況選擇如何與村合作能達(dá)到最優(yōu)，較為靈活;如果最終用于出租可以籌劃降低出租的房產(chǎn)稅。
劣勢是：如果將土地裝入村100%控股的項目公司需要按市場價視同銷售土地，同樣面臨方式一的問題。
方式三、土地轉(zhuǎn)讓
走交易平臺，村將土地轉(zhuǎn)讓給a公司，條件：分給村股份公司一定比例的物業(yè)，假設(shè)40%。
對于分給村的物業(yè)，稅法上并未明確如何處理，可能存在兩種處理：作為拆除補償;視同村股份公司以地?fù)Q房，雙方需視同銷售繳納稅費。
(一)補償方式
注意事項：分給村股份公司的物業(yè)或現(xiàn)金應(yīng)簽訂在土地出讓合同中或土地合同的補充協(xié)議中，作為拿地的附加條件。
a公司分房給村股份公司，視同銷售繳納稅費：
1、增值稅(按成本加成繳納增值稅9%，不能作為土地價款抵扣售房銷售額)
2、土增稅(按市場價同時做收入，同時做成本。成本有加計扣除的效果，對a公司有利)
3、所得稅(市場價同時做收入，同時做成本成本，不影響所得稅)
村股份公司分得房子，需繳納
1、契稅(按房產(chǎn)登記價3%)
2、收到拆遷還房，免增值稅、土增稅。
3、收到拆遷還房，需繳納企業(yè)所得稅。
(二)村股份公司以地?fù)Q房
如果不按補償?shù)姆绞教幚?，則相當(dāng)于村以房換地，雙方均需視同銷售繳納相關(guān)稅費。
村股份公司轉(zhuǎn)讓土地，繳納增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅(這種方式下比拆遷補償?shù)姆绞蕉嗔嗽鲋刀惡屯猎龆?，增值稅可以由a公司抵扣，所以主要是要多交土增稅)。
對于a公司來說，只要取得村股份公司開具的發(fā)票，就能進土地成本(按分給村的房子的市價)，與拆遷補償方式的處理類似。
方式三的優(yōu)勢是：開發(fā)商擁有土地使用權(quán)，能控制項目;如果可以做成拆遷補償方式，可以降低土地增值稅。