房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)2022新政策(房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi))

一、房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)

房地產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)包括企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。轉(zhuǎn)讓方是個(gè)人，要交納個(gè)人所得稅，按照20%繳納；轉(zhuǎn)讓方是公司，對(duì)以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)入股或作為出資投入企業(yè)的，征收契稅；其他稅費(fèi)。

房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓

二、房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的確定

對(duì)于公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款如何確定，往往在實(shí)務(wù)中引起轉(zhuǎn)受雙方較大爭(zhēng)議，但在我國(guó)公司法制度和相關(guān)法律制度中，沒(méi)有明確性規(guī)定和強(qiáng)制性規(guī)定。股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)質(zhì)上也是一種買(mǎi)賣(mài)合同，按照合同法的等價(jià)有償原則，應(yīng)當(dāng)對(duì)股權(quán)價(jià)值進(jìn)行財(cái)務(wù)上的評(píng)估，而這個(gè)價(jià)值一般都會(huì)指向公司的凈資產(chǎn)即公司資產(chǎn)負(fù)債表上的所有者權(quán)益數(shù)。但評(píng)估價(jià)值僅僅是一種評(píng)判和估計(jì)的價(jià)值，只能作為一個(gè)重要參考，在交易實(shí)踐中雙方還要考慮各自因素討價(jià)還價(jià)，也屬常。因?yàn)檫@種評(píng)估價(jià)值主要反映的是公司的現(xiàn)有資產(chǎn)價(jià)格，而股權(quán)的價(jià)值不僅體現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)的歷史和現(xiàn)狀，主要還應(yīng)體現(xiàn)企業(yè)的未來(lái)收益，因此股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定應(yīng)考慮企業(yè)的動(dòng)態(tài)盈利能力。

房地產(chǎn)公司在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，由于可能存在在建工程的價(jià)值評(píng)估和未來(lái)收益問(wèn)題，存在商品房銷(xiāo)售采用按揭貸款方式，房地產(chǎn)公司與按揭銀行間事先簽有回購(gòu)協(xié)議條款，購(gòu)房者能否在10年至20年間的還款期限內(nèi)完全履約，存在商業(yè)利益風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，房地產(chǎn)公司現(xiàn)有土地、房屋價(jià)值走向如何，等等問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)法律制度的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，解決相關(guān)法律問(wèn)題，最后確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。當(dāng)然還要考慮潛規(guī)則發(fā)生的潛在費(fèi)用，因其不是公司法律問(wèn)題在此不述。

三、房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否節(jié)約稅費(fèi)

目前對(duì)于房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否繳納土地增值稅則爭(zhēng)議較大，具體體現(xiàn)如下：

增值額難以確定。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，而確定稅率的關(guān)鍵就是確定增值額。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為應(yīng)納土地增值稅的增值額。以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的交易中，要確定增值額，首先要確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額。扣除項(xiàng)目金額被轉(zhuǎn)讓企業(yè)賬面有記載，容易獲得。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)如何確定，轉(zhuǎn)讓方獲得的是股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入，包括房地產(chǎn)價(jià)值、股本價(jià)值和其他資產(chǎn)價(jià)值。哪些屬于房地產(chǎn)價(jià)值，很難確定。

存在重復(fù)征稅。適用國(guó)稅函2000687號(hào)對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為征收土地增值稅，是對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方征稅，被轉(zhuǎn)讓企業(yè)的土地賬面價(jià)值不會(huì)相應(yīng)得到調(diào)整，股權(quán)收購(gòu)方在購(gòu)買(mǎi)被轉(zhuǎn)讓企業(yè)股權(quán)，獲得該房地產(chǎn)后，無(wú)論繼續(xù)開(kāi)發(fā)后轉(zhuǎn)讓或直接轉(zhuǎn)讓?zhuān)荒芤员晦D(zhuǎn)讓企業(yè)賬面記載的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本作為計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，不能將股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)繳納的土地增值稅計(jì)入扣除項(xiàng)目金額。勢(shì)必造成對(duì)同一房地產(chǎn)銷(xiāo)售行為重復(fù)繳納土地增值稅的情況。